| Při každém převodu nemovitosti je třeba zaplatit daň z převodu, a to ve výši pěti procent z vyšší částky - soudního odhadu nebo reálné ceny uvedené v kupní smlouvě. Poplatníkem daně je v tomto případě prodávající, čili ten, který inkasuje peníze. Jeho ručitelem je však ze zákona kupující. V českém zákonodárství jde o kuriozitu. V žádném jiném zákoně totiž podobný princip ručitele za daň zakotven není. Dvojí daň může postihnout jak lidi, tak obchodní společnosti. "Věděli jsme o špatné finanční situaci prodávajícího a navíc jsme měli jisté pochybnosti o tom, že by daň skutečně zaplatil. Dohodli jsme se tedy před samotným prodejem, že daň jako součást kupní ceny na výzvu finančního úřadu zaplatíme my," řekl Štěpán Hlavsa, předseda dozorčí rady společností ARMEX Holding. Později se ukázalo, že peníze, které firma ARMEX poslala na daňový účet prodávajícího, použil finanční úřad na úhradu jeho dřívějších nedoplatků a nabyvatel nemovitosti jako ručitel musel tutéž daň zaplatit podruhé. Jednalo se o částku přes 220 tisíc korun. "Dohoda obou partnerů je svobodnou vůlí smluvních stran, do níž stát nemá právo vstupovat. Dohody tohoto typu však nejsou daňově účinné," řekl vedoucí kontrolního odboru Finančního úřadu pro Prahu 7 Josef Drbohlav. Podle něj kupující v tomto případě neplatí daň jako ručitel, nýbrž posílá platbu za dlužníka na jeho variabilní symbol u správce daně. "Jinými slovy, je úplně jedno, zda peníze poukáže sám dlužník - shodou okolností třeba ručitel - nebo nějaký dobrodinec z ostrova Mauricius. Platbu posuzuje finanční úřad stejně, jako kdyby ji uhradil sám dlužník, a tak s ní také nakládá. Úhradu tedy použije na úhradu dřívějších nedoplatků," tvrdí Drbohlav. Obrana proti dvakrát zaplacené dani z převodu nemovitostí podle daňového poradce Jiřího Nesrovnala z firmy Škampa a spol. existuje. Buďto může kupující složit peníze na daň u notáře (tato ochrana je však problematická v situaci, kdy převodce dluží na daních), nebo si počkat na platební výměr na kupujícího od správce daně v případě, když daň nezaplatí prodávající. V tom případě nový majitel nemovitosti jako ručitel daně neplatí případné penále, ale jen vlastní daň. "Důležité je, že zaplacenou daň z titulu ručitelství je možné uplatnit do daňových nákladů u daně z příjmů," říká Nesrovnal. Podle firmy ARMEX jakékoli řešení situace, kdy někdo kupuje dům či pozemek a chce se vyhnout postavení daňového rukojmí, by vyžadovalo spolupráci všech tří stran: prodávajícího, kupujícího a finančního úřadu. "Taková situace je sice možná, ale právně nevynutitelná a smluvně nepostižitelná," říká Hlavsa. "Nemůžeme se například informovat o daňových nedoplatcích prodávajícího, protože finanční úřad tuto informaci poskytne jen samotnému dlužníkovi. Nemůžeme také zjistit, jaké kroky finanční úřad učinil pro vymáhání pohledávky a jestli tedy přenesení daně na ručitele není jen pohodlností státní správy." Pokud prodávající finančnímu úřadu nedluží žádné peníze, může se proti nezaplacené dani z převodu nemovitostí bránit. Právníci svým klientům v těchto případech nejčastěji radí formu notářských úložek. "U notáře je možné částku rovnou dani z převodu nemovitostí na základě smlouvy o úschově deponovat," říká právník Tomáš Krejčí. Za úschovu peněz musí ale klient notáři zaplatit. Výše poplatků vychází ze sazebníku (viz tabulku). Pokud například nechá prodávající v úschově sto tisíc korun, musí na poplatcích zaplatit rovných tisíc korun. Michal Fialka, Hana Vorlíčková Notářské poplatky za přijetí do úschovy (Předmětem úschovy jsou peníze nebo cenné papíry přijímané za účelem jejich vydání další osobě)
- Částka nad 30 miliónů Kč se do základu tarifní hodnoty nezapočítává - Nelze-li určit tarifní hodnotu za přijetí cenného papíru do úschovy, nebo ji lze určit jen s poměrnými obtížemi, činí poplatek 1500 Kč Daň z převodu nemovitostí - Sazba daně z převodu nemovitostí u osob zařazených do I., II. a III. skupiny činí 5 % ze základu daně - Minimální výše daně činí 50 Kč a to bez ohledu na rozdělení osob do skupin pro účely výpočtu daně Pramen: Notářský sazebník a zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí |
Přidejte si Hospodářské noviny
mezi své oblíbené tituly
na Google zprávách.
Tento článek máteje zdarma. Když si předplatíte HN, budete moci číst všechny naše články nejen na vašem aktuálním připojení. Vaše předplatné brzy skončí. Předplaťte si HN a můžete i nadále číst všechny naše články. Nyní první 2 měsíce jen za 40 Kč.
- Veškerý obsah HN.cz
- Možnost kdykoliv zrušit
- Odemykejte obsah pro přátele
- Ukládejte si články na později
- Všechny články v audioverzi + playlist
