Hypotéky jsou dnes dostupnější než dříve

ZPĚT NA SPECIÁL

Počátky hypotečního bankovnictví v České republice sahají do poloviny devadesátých let. Hypotéky však byly dostupné omezenému okruhu klientů. K výraznému zlomu na hypotečním trhu ale došlo v roce 2000, kdy začal pokles úrokových sazeb, který trvá dodnes, a banky začaly výrazněji reagovat na potřeby klientů. Hypotéky se tak staly dostupnější. Svědčí o tom růst hypotečního trhu, který dosahuje 60 % ročně. Určitě nás ještě v příštích letech čeká dramatický vývoj. Jestliže se v minulém roce poskytlo kolem 21 000 hypoték, letos jich očekáváme 35 000. O situaci v hypotečním bankovnictví jsme hovořili s Martinem Techmanem a Miroslavem Šebestou z GE Capital Bank. Není pochyb o tom, že hypotéky jsou dnes určeny pro podstatně větší skupinu zákazníků, než tomu bylo na počátku jejich existence.

Co to konkrétně znamená? Ještě před nedávnem se v tisku objevovaly titulky, že hypotéky jsou pouze pro bohaté...
Techman: V počátcích hypotečního bankovnictví tomu tak bylo. Dnes je to jinak. Hypotéky se poskytují již od 300 tisíc. Nejvyšší hypotéky jsou tak 15násobkem těch nejnižších. Klienti si tedy mohou dovolit hypotéku podle svých potřeb a možností, ale obecně lze říci, že hypotéky jsou dostupné velké části obyvatel.
Šebesta: Jen bych doplnil, že na začátku byla hypotéka určena skutečně pro bohatší občany. Bylo to dáno nejen úrokovými sazbami, ale i podmínkami bank. To se však změnilo a dnes se převážná část klientů rekrutuje z domácností s průměrným příjmem. Vidíme to i na objemech poskytnutých hypoték. Občané si berou hypotéku podle svých potřeb a podle schopností splácet ji. Pokud tedy chtějí získat byt v ceně několika set tisíc korun, může být pro ně podstatně výhodnější vzít si hypotéku, než ho financovat pomocí například stavebního spoření či jiných půjček. Měsíční splátky takové hypotéky jsou v možnostech velké části domácností. 

Jakou vidíte perspektivu vývoje hypotečního bankovnictví. Srovnáme-li trhy evropské a náš?
Šebesta: Pokud jde o sazby úroků, pohybují se dnes v České republice kolem 5 % - tedy na srovnatelné úrovni se sazbami v západní Evropě. Z hlediska nasycenosti trhu jsme na začátku. V naprosté většině se na našem trhu poskytují zatím pouze první hypotéky, tedy hypotéky na pořízení prvního bydlení. Další hypoteční nástroje se začnou používat v okamžiku, kdy portfolio, tedy množství lidí, kteří hypotéky využívají, dosáhne řádově stovek tisíc. Potom přijdou na řadu instrumenty, které jsou dnes běžné na vyspělých trzích - například druhé hypotéky, banky začnou soutěžit i o to, aby vyplatily hypotéku konkurenčního ústavu svojí hypotékou. Zde jsme ještě trochu pozadu za standardní situací, která je v západní Evropě.
Techman: Je potřeba ještě říci, že v zahraničí je poměrně běžné minimálně u třetiny domácností, že financují svoje bydlení hypotečním úvěrem. Naše republika je trochu specifická vzhledem k vlastnictví bytů. Valná většina obyvatel bydlí v bytech, za které platí netržní peníze. Pokud se situace v budoucnu změní, řada lidí se zamyslí nad tím, zda je výhodnější platit tržní nájemné, nebo si postavit dům či koupit byt a bydlet ve vlastním.

Co si tedy přejí klienti vaší banky?
Šebesta: Pokud jde o přání zákazníků, chtějí především výhodné cenové podmínky, což není pouze výše úrokové sazby, ale znamená to celkové finanční zatížení domácnosti úvěrem. Celkové finanční zatížení je tedy to, co celkem pošlu měsíčně ze svého účtu bance, plus to, co si odečtu z daní jako odečitatelnou položku. Výše úrokové sazby tedy nekoreluje s celkovým finančním zatížením domácnosti. Řada zájemců o hypotéky se však nechá zlákat na první pohled atraktivně nízkou sazbou, ale neuvědomují si již, že měsíční splátka bude zvýšená o poplatky či jiné související nabídky. Celkové finanční zatížení se tedy v konečném výsledku liší od toho, co si klienti představovali pouze na základě deklarovaného úročení.

Jak rychle se hypotéka vyřizuje?
Techman: Při koupi nemovitosti se úvěr dá zrealizovat skutečně velmi rychle. Zhruba pět dní budete dávat dohromady potřebné podklady a doklady. Dalších pět dní bude trvat vyřízení hypotéky.
Obecně dnes hypoteční banky poskytují peníze až poté, kdy katastr nemovitostí provede zápis zástavy. V tomto ohledu jde především v Praze o dlouhodobou záležitost, a některé banky tudíž začaly problém řešit tím, že umožňují čerpat peníze pouze na základě návrhu na vklad zástavního práva - tedy ještě před provedením zápisu. V naší bance poskytujeme standardně u všech hypoték prostředky pouze na základě návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí, který za klienty provedeme.

Jaké změny očekáváte v legislativě?
Techman: Velmi zajímavým krokem je nově navrhovaná státní finanční podpora hypotečních úvěrů. Stát dnes jejím prostřednictvím podporuje pouze hypotéky na starší byty. Podle informací však Ministerstvo pro místní rozvoj chystá změny a nebude podporovat hypotéky na starší či nové byty, ale hypotéky na první bydlení, což považujeme za velmi logické a prospěšné.
V letošním roce dojde i ke změnám distribuce hypotečních úvěrů. Za osm let existence tohoto produktu v České republice byly úvěry poskytovány pouze na pobočkách bank. Žádná banka se neodvážila pověřit prodejem hypoték externí prodejce. Existují sice externí spolupracovníci bank, ale jde víceméně o prodejce, kteří vyhledají klienta a přivedou ho do banky. Přitom, podíváme-li se do zahraničí, až 95 % všech obchodů probíhá mimo finanční instituce. Banka tam funguje jako centrální operátor na trhu, ale samotný prodej je v zahraničí ponechán na nezávislých osobách - brokerech. My dnes začínáme budovat podobný systém. Není problém pořídit si hypotéku, například když se staví nový developerský projekt a IPB Real prodává tzv. "Zelené údolí", tak jeho realitní makléři vyřídí pro své klienty hypotéku u GE Capital Bank. Vyřízení hypotéky se tedy odehrává v místě prodeje bytu. Klient přijde za developerem, který mu nabídne byt, a pokud na něj klient nemá, zařídí mu financování pomocí hypotéky, aniž by musel někam chodit.
Šebesta: Již dva či tři roky probíhá v tuzemsku závod o úrokové sazby. Ty jsou však již nízko a soutěžení mezi bankami se přesouvá ke kvalitě služeb. V tomto směru hrají velkou roli reference. Každý, kdo si bere hypotéku, by si tak měl vzít reference na danou banku u známých, kteří ji již mají.

Závěrem bych se vás ráda otázala: Máte hypotéku?
Techman: Mám hypotéku a doplňkový úvěr, který jsme nyní zavedli, a jsem spokojen. Ještě bych mohl na závěr doplnit, oč jde v doplňkovém úvěru. Rozšiřování hypotečního trhu souvisí i s tím, že se nebudou úvěrovat pouze lidé, kteří si pořizují první bydlení, ale mohl by se rozšířit o lidi, kteří již nemovitost mají a potřebují peníze na vybavení domácnosti, auto či rozšíření a zvelebení domu. Tito lidé by dnes o hypotéce neuvažovali. Pokud se jim však nabídne bezúčelový úvěr jištěný nemovitostí za výhodnějších podmínek, než běžné spotřebitelské úvěry, budou o tom uvažovat. Pokud si půjčí na takový úvěr například půl milionu korun s dobou splatnosti dvacet let, zatíží to jejich rodinný rozpočet pouze 3000 korunami měsíčně. To není zase tak vysoká částka.
Šebesta: My dnes poskytujeme doplňkové úvěry k již existujícím hypotékám. Pokud si někdo vezme hypotéku na pořízení bytu, tak mu umožníme vzít si doplňkový úvěr na vybavení domácnosti či cokoli jiného. Existuje reálná perspektiva, že se doplňkové úvěry zcela oddělí a budou samostatnou kapitolou úvěrování.

ZPĚT NA SPECIÁL