Nemovitost jako veřejná zakázka

Nemovitost jako veřejná zakázka

Vstupem České republiky do Evropské unie se podstatně změnila pravidla pro zadávání veřejných zakázek. Nový zákon však obsahuje řadu nejasností. Zadavatelé i ti, kteří chtějí veřejné zakázky získat, jsou proto mnohdy v koncích.
Od 1. května 2004 je účinná nová úprava zadávání veřejných zakázek, která přináší množství zásadních novinek. Nový zákon č. 40/2004 Sb. o veřejných zakázkách ("zákon") zavádí do českého právního řádu směrnice unie upravující zadávání veřejných zakázek.
Zákonodárce se však při implementaci v několika případech od textu směrnic odklonil.

Rozporuplné paragrafy

V sedmém paragrafu zákon definuje veřejnou zakázku na dodávky jako veřejnou zakázku, jejímž předmětem je mimo jiné "koupě věcí movitých i nemovitých". Zařazením koupě nemovitostí mezi úkony podléhající režimu zákona se rozšířila jeho působnost oproti příslušným směrnicím Evropské unie. Ty koupi nemovitostí z režimu veřejných zakázek výslovně vylučují.
Zákonodárce však uvedenému rozšíření nepřizpůsobil navazující ustanovení zákona o veřejných zakázkách a postavil tak zadavatele, kteří hodlají koupit nemovitost, před otázku, jakým způsobem to udělat v souladu s normami.
Jsou-li splněny všechny podmínky pro vznik povinnosti zadat veřejnou zakázku, tedy když nabyvatel hodlá nemovitost koupit, je zadavatelem ve smyslu zákona, kupní cena nemovitosti přesáhne dva milióny korun a není dán důvod pro některou z výjimek z působnosti zákona, musí zadavatel nemovitost koupit prostřednictvím některého ze čtyř takzvaných "zadávacích řízení", která zákon o veřejných zakázkách nově zavádí.
Jedná se o tzv. otevřené řízení, užší řízení, jednací řízení s uveřejněním a jednací řízení bez uveřejnění.

Jaký způsob zadání vybrat

Pokud bude zadavatel mít zájem koupit předem neurčené nemovitosti, neměly by při volbě zadávacího řízení nastat problémy a zadavatel využije otevřené nebo užší řízení. V praxi však bude mnohem častější případ, kdy zadavatel bude chtít koupit konkrétní nemovitost. Pak bude muset vyřešit otázku, které ze zadávacích řízení použít. U každé nemovitosti je znám její vlastník.

Konkrétní nemovitost

Jeví se proto jako nelogické vyzývat prostřednictvím otevřeného nebo užšího řízení předem neomezený počet zájemců k prodeji konkrétní nemovitosti, když s výjimkou vlastníka nemovitosti nemůže nikdo jiný s vlastnickým právem k ní disponovat.
Ze zbývajících dvou zadávacích řízení nepřichází s ohledem na podmínky jeho použití v úvahu jednací řízení s uveřejněním a jako jediná možnost tedy zbývá jednací řízení bez uveřejnění.
Ze všech zákonem stanovených důvodů, pro které lze jednací řízení bez uveřejnění použít, půjde na výše popsaný případ aplikovat pouze odkaz na možnost plnění veřejné zakázky z technických důvodů pouze určitým dodavatelem (vlastníkem nemovitosti). Ten totiž jediný z technických důvodů vyhovuje zadavateli zakázky.

Technické důvody

Kupující by tedy v případě zájmu o konkrétní nemovitost měl s odkazem na "technické důvody" odůvodnit, proč pouze daná nemovitost vyhovuje účelu veřejné zakázky. Otázkou samozřejmě zůstává, co lze za "technické důvody" považovat, respektive co za ně bude při své rozhodovací praxi považovat Úřad pro ochranu hospodářské soutěže, který vykonává dohled nad dodržováním zákona. Technickým důvodem by mohla být například poloha nemovitosti, technická specifika budovy nebo její příslušenství.
Stávající znění zákona o veřejných zakázkách umožňuje zadavateli koupit konkrétní nemovitost. To ovšem za podmínky dostatečného doložení technických důvodů, které zadavatele vedou ke koupi dané konkrétní nemovitosti.
Popsaná problematika pravděpodobně čeká, stejně jako tomu bylo v případě řešení sporných otázek předcházející úpravy zadávání veřejných zakázek, na rozhodovací praxi Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže.
Autor je pracovníkem advokátní kanceláře Glatzová & Co.

Nejasnost v zákoně o veřejných zakázkách

Zákon o veřejných zakázkách nově zahrnuje pod předměty veřejné zakázky také nemovitosti.
Pokud zadavatel bude mít zájem koupit předem neurčené nemovitosti, neměly by při volbě zadávacího řízení nastat problémy a zadavatel může využít otevřeného nebo užšího řízení.
Pokud zadavatel bude chtít koupit konkrétní nemovitost, bude se muset zabývat otázkou, které ze zadávacích řízení použít.
U konkrétní nemovitosti je znám její vlastník. Proto bude nutné v tomto případě využít odkazu zákona na možnost plnění veřejné zakázky z technických důvodů pouze určitým dodavatelem.
Zdroj: autor