Pozor na rizika, chcete-li koupit nemovitost od právnické osoby
Z údajů katastru nemovitostí nelze vždy s jistotou zjistit skutečné právní vztahy týkající se určité nemovitosti. Nebezpečí, že údaje obsažené v katastru nemovitostí neobsahují správné údaje a že vlastníkem předmětného pozemku nebo stavby je někdo jiný, než je uveden na listu vlastnictví, samozřejmě existuje i v případech, kdy je prodávajícím nemovitosti fyzická osoba.
Je třeba ale také upozornit na situace, kdy katastr nemovitostí obsahuje sice údaje správné a kompletní, přesto pro kupujícího nebude vždy možné z listu vlastnictví rozpoznat určité velmi závažné právní vady nemovitosti.
Zcela specifickým případem je situace, kdy prodávající, obchodní společnost, zřídí zástavní právo ke svému podniku. Podnikem se přitom rozumí soubor hmotných, i osobních a nehmotných složek podnikání. Je tedy zřejmé, že součástí podniku jsou také věci nemovité sloužící podnikateli k provozování podniku.
Podnikatel může použít k zajištění svých závazků podnik jako zástavu. Zástavní právo k podniku přitom vzniká zápisem do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky. Vzniká otázka, zda v případě, kdy podnikatel zastaví svůj podnik jako věc hromadnou, jsou zároveň zastaveny i nemovitosti, jež tvoří součást podniku.
Přestože převládají názory, že ke vzniku zástavního práva k nemovitostem, jež jsou součástí tohoto podniku, je nutný ještě vklad do katastru nemovitostí, vyskytují se i názory, že pokud je zastaven podnik jako celek, vklad do katastru nemovitostí již ke vzniku zástavního práva k nemovitostem nutný není.
I když lze namítnout, že následným prodejem nemovitost přestává být součástí podniku, a proto také přestane být zatížena zástavním právem, lze si představit, že zajištěný věřitel podnikne vše možné, aby nemovitost nepřestala plnit svou zajišťovací, eventuálně uhrazovací funkci.
Vzhledem k tomu, že možnost zastavit podnik jako věc hromadnou je v našem právním řádu velmi nová a odpovědi na otázky, které právní úprava navozuje, nelze hledat zatím ani v judikatuře, doporučujeme kupujícím prověřit i právě výše zmíněnou skutečnost, tedy to, zda podnik prodávajícího není zastaven. Údaje obsažené v Rejstříku notářských zástav nejsou zcela všem veřejně přístupné. Dostanou se k nim pouze zástavci, zástavní dlužníci. Další osoby, pokud chtějí výpis získat, musí prokazovat právní zájem. Doporučujeme proto na prodávajícím požadovat, aby předložil výpis z Rejstříku notářských zástav dokládající, že jeho podnik není zastaven.
Zvláštním případem je vznik zástavního práva k nemovitosti na základě rozhodnutí finančního úřadu k zajištění daňové pohledávky. Na rozdíl od smluvního zástavního práva nevzniká totiž vkladem do katastru, ale právní mocí rozhodnutí příslušného správce daně. K eliminaci tohoto rizika doporučujeme vždy požadovat potvrzení od finančního úřadu, že prodávající nemá daňové nedoplatky.
Autoři pracují v advokátní kanceláři
Glatzová & Co.
Přidejte si Hospodářské noviny mezi své oblíbené tituly na Google zprávách.
Tento článek máteje zdarma. Když si předplatíte HN, budete moci číst všechny naše články nejen na vašem aktuálním připojení. Vaše předplatné brzy skončí. Předplaťte si HN a můžete i nadále číst všechny naše články. Nyní první 2 měsíce jen za 40 Kč.
- Veškerý obsah HN.cz
- Možnost kdykoliv zrušit
- Odemykejte obsah pro přátele
- Ukládejte si články na později
- Všechny články v audioverzi + playlist