Kolísavost realitního trhu může značit konec jeho růstu

Evropský trh se v současnosti obchoduje již o více než 31 procent výše než na počátku roku. Při pohledu na vývoj cen akcií realitních společností se ani nechce věřit, že se propady, které si trhy celosvětově vybraly na počátku letošního léta, v případě této třídy aktiv podařilo výrazně překonat. Trhy realitních investičních trustů výrazněji překonávají ty akciové dlouhodobě, v posledním období však za cenu zvýšené volatility, která může naznačovat brzký vrchol minulého růstu.


V minulém období se projevila velmi pozitivní nálada na akciových trzích. Americká ekonomika se zřejmě pohybuje již za vrcholem hospodářského cyklu. Za poklesem růstu hrubého domácího produktu v USA můžeme hledat pokles prodejů i výstavby nových domů, tudíž také pokles cen na americkém trhu rezidenčních nemovitostí. Začíná se ale hovořit o možném snižování sazeb v příštím roce, které by mohlo pokles trhu zastavit.


Situace na trhu nerezidenčních nemovitostí, mezi které počítejme nákupní a zábavní centra nebo kancelářské prostory, ale nadále vykazuje známky velkého růstu (+25,77 % od počátku roku). Pozadu nezůstávají ani evropské společnosti, jejichž letošní výkonnost je ještě vyšší (+31,48 %).


Hlavní sledované indexy ():

	6.10.2006 v lokální měně	1 měsíc v %	rok 2006 v %	rok 2005 v %
Evropa (index EPRA)	3393,41	8,75	31,48	26,10
USA (index NAREIT)	9041,72	3,89	25,77	12,16
Japonsko (index EPRA Japonsko)	3452,09	2,89	15,99	76,50
Eastern Europe (index ABN GPRACE20)	116,74	4,90	16,74	-

* EPRA Index; ** NAREIT Index; *** EPRA Japonsko; **** GPRACE20 Index
Zdroj: Bloomberg, AKAM


V Japonsku se zvyšuje kapitalizace nemovitostního sektoru díky na trh nově uvedenému realitnímu trustu, který se chce zaměřovat na investice v USA a Evropě. Na místním trhu začíná s projekty v centru Tokia zaměřenými na kanceláře a obchodní prostory. Japonský index přidal v minulém období 2,9 procenta.


Vývoj jednotlivých tříd aktiv od počátku roku 2006
(v CZK)

Zdroj: Bloomberg, AKAM


Kolísavost realitního trhu vzrostla
Rychlost, s jakou investoři zapomněli na propady cen realitních společností spolu s měnícím se fundamentem světové ekonomiky, může znamenat, že je již nyní realitní trh překoupený. Navíc hlavní deviza realitní třídy aktiv proti akciovému trhu spočívala v posledních letech především ve skutečnosti, že celý tento trh vykazoval méně kolísavý průběh (nižší rizikovost) než trhy akciové. Riziko ve formě standardní odchylky od průměru denních výnosů se ale v průběhu letošního léta proti průměrným dlouhodobým číslům výrazně zvýšilo. Velké finanční instituce zase začínají připomínat vysokou prémii vůči NAV (čistá hodnota aktiv), se kterou se v současnosti většina realitních trustů obchoduje.


Regionální vývoj v Evropě*:

	6.10.2006	1 měsíc v %	rok 2006 v %	rok 2005 v %
Belgie	2182,35	7,79	15,51	18,38
Francie	4399,88	12,56	47,70	28,14
Holandsko	3364,05	10,07	30,63	18,60
Velká Británie	3160,42	8,68	30,94	22,98
Švédsko	4460,84	15,43	24,54	34,89
Německo	1601,03	5,45	40,32	44,50

* Subindexy evropského indexu EPRA
Zdroj: Bloomberg, AKAM


Sektorově se v Evropě znovu potvrdila minulá výkonnost švédského a francouzského trhu. Trh je v současnosti velmi úzký, subindexy evropského indexu EPRA jsou reprezentovány několika národními společnostmi, jejichž aktivita má na vývoj celého indexu značný vliv. Ve Francii je to společnost Unibail, u níž se růst ceny o 15 procent v minulém období projevil ve více než dvanáctiprocentním růstu kurzu francouzského subindexu. Švédský Kungsleden od konce srpna přidal ze svého lokálního minima přes 30 procent a podpořil tak švédský subindex o více než 15 procent.


Autor: Robert Šíbl, Atlantik-Kilcullen Asset Management, a.s.
(redakčně upraveno)