Jak je to s nájmem bytů

Není pravdou, že § 871 občanského zákoníku nabyl účinnosti 1.1.1993. Zákon č. 509/1991 Sb., který jej obsahoval, nabyl účinnosti již o rok dříve. Podstatnější je však nepřípustná a u právníka netolerovatelná záměna pojmů "nájem" a "nájemní smlouva".

Ustanovení § 871 obč. zákoníku jednoznačně stanoví transformaci osobního užívání bytu na nájem bytu. Nikoli na JUDr Křečkem uváděnou "řádnou nájemní smlouvu", což, kromě jiného významu a dopadu těchto právních pojmů, ani nelze. Aby "řádná nájemní smlouva", byla platná, musí splňovat řadu obligatorních náležitostí, které v těchto případech ani zdaleka splněny nejsou. Není proto pravdou jeho tvrzení, že "všichni nájemci bytů , ať již právo k bytu získali kdykoliv, mají ke dnešnímu dni naprosto rovnocenné nájemní smlouvy". Zejména ti, kteří transformačním ustanovením § 871 obč. zákoníku získali nájem bytu, nemají jím tvrzené "nájemní smlouvy".

Dekrety kritizuje i Ústavní soud

Slovo "dekret" je dosud užíváno zejména pro odlišení socialistického "přidělení bytu"od řádných nájemních smluv, splňujících stanovené náležitosti. Ty, kromě §§ 685 a 686 obč. zákoníku, stanoví například § 37 obč. zákoníku, který podmiňuje platnost právního úkonu mj. tím, že byl učiněn svobodně.

Záležitost podrobil kritice i Ústavní soud, který v nálezu pod č.528/2002 Sb., který kritizuje skutečnost, že "cenová regulace v ČR vychází z uživatelských vztahů k bytům, které byly zpravidla založeny administrativním aktem státu o přidělení bytu, nikoliv smlouvou založenou na svobodné vůli obou stran". V ČR tak podle ÚS vznikl nás duální systém, který nelze srovnávat s právní regulací v Evropské unii.

I v oblasti nájmu bytů je třeba respektovat tři základní atributy všech nájemních vztahů, kterými jsou dobrovolnost, dočasnost a odpovídající úhrada pronajímateli za možnost užívání jeho věci. To platí i pro tzv. přechody nájmu, které mohou platit například rok od smrti nájemce. V té době si uživatelé bytu buď naleznou nové, pro ně lépe vyhovující bydlení, nebo, po dohodě s majitelem, uzavřou na byt novou nájemní smlouvu.

Stačí jen mírné úpravy

Předseda SONu Křeček účelově a v rozporu se skutečností straší tím, že by možnost časového omezení nájmů znamenala "razantní zásah nikoliv do obyčejného zákona, který je možné jednoduchými úpravami měnit, ale do obsáhlého kodexu, kterým je občanský zákoník". I jako poslanec parlamentu ví, resp.měl by vědět, že primárně postačí malé úpravy v podstatě tří paragrafů. Nesrovnatelně menší než ty, které letos do občanského zákoníku přinesl "obyčejný" zákon č. 107/2006 Sb.

Obtížnost, resp. nemožnost ukončení nájmu ze strany majitelů (která je již z principu nepřípustná), spolu s neexistencí svobodně uzavřených smluv, jsou, kromě nájemného, předmětem kritiky i pléna Štrasburského soudu v pilotní kauze Hutten-Czapska versus Polská republika. Jak prokázaly průzkumy nezávislých institucí, majitelé domů v Česku jsou na tom v řadě aspektů ještě hůře, než v odsouzeném Polsku.

Autor je místopředsedou Občanského sdružení majitelů domů a bytů v ČR