Nemovitosti: Daňové problémy u developerů a stavebních společností

Stavebnictví je v České republice již delší dobu v dobré kondici a společnosti působící v tomto oboru dosahují pozitivní hospodářské výsledky. Podívejme se na některé problémy, které stavební společnosti musí řešit v daňové oblasti.

Předávání vybudované infrastruktury městu

Při výstavbě rodinných nebo bytových domů společnosti zajišťují v dané lokalitě i vybudování technické infrastruktury - vodovodů, kanalizací, plynovodů, komunikací atd. Náklady na výstavbu této infrastruktury jsou často značné. Po dokončení lokality jsou především vodovody, kanalizace a komunikace převáděny na obec (případně na společnost, která vodovody a kanalizace provozuje). Vzhledem k tomu, že provozování a údržba technické infrastruktury znamená pro obec náklady v budoucích letech, obce často požadují, aby jim byla infrastruktura převedena zdarma.

Takový převod zdarma by však mohl znamenat pro společnost problémy v oblasti DPH. Zákon o DPH totiž považuje poskytnutí majetku bez úplaty, pokud byl u tohoto majetku uplatněn nárok na odpočet (což samozřejmě bývá), za použití hmotného majetku pro účely nesouvisející s uskutečňováním ekonomických činností. A stanoví v těchto případech povinnost odvést DPH z ceny zjištěné podle zákona o oceňování majetku. Protože se technická infrastruktura oceňuje většinou nákladovým způsobem, společnosti by odváděly na DPH vysoké částky, aniž by od obce obdržely nějakou úhradu.

Řešením je dohoda s obcí na prodeji technické infrastruktury aspoň za symbolickou cenu. Společnost potom nebude odvádět DPH z ceny zjištěné, ale základem daně bude s obcí dohodnutá cena. Současný zákon o DPH nepracuje na rozdíl od zákona o daních z příjmů s cenou obvyklou, takže uvedený postup nemůže správce daně zpochybňovat.

Vykazování nadměrných odpočtů DPH

Stavební společnosti vykazují obvykle ve svých daňových přiznáních k DPH nadměrné odpočty. To vyplývá z ekonomické povahy jejich činnosti - vstupy pro podnikání podléhají základní sazbě DPH, jejich výstupy v případě bytové výstavby snížené sazbě. Dlouhodobé vykazování nadměrných odpočtů vede zpravidla ke kontrole finančního úřadu. Problémem nebývá nadměrný odpočet sám o sobě, neboť logicky vyplývá z činnosti společnosti a je tedy zdůvodnitelný. Důležité však je, aby výstupům byla přiřazena správná sazba podle zákona o DPH resp., aby ve snížené sazbě nebyly zařazeny položky, které podléhají základní sazbě daně z přidané hodnoty.

Tento problém nastává především u převodů bytů, rodinných domů a bytových domů, které podléhají podle zákona o DPH snížené sazbě. Problematickou otázkou může být, jaké příslušenství, které se rovněž převádí v rámci převodů bytů, rodinných domů a bytových domů, bude též podléhat snížené sazbě DPH nebo jaké sazbě bude podléhat převod garáže nebo garážového stání.

Za příslušenství stavby se považují například drobné a jednoduché stavby plnící doplňkovou funkci ke stavbě hlavní a ostatní stavby, například:
- stavby s jedním nadzemním podlažím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m (zahradní altány, kůlny, skladové prostory pro dům); 
- podzemní stavby, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a hloubka 3 m (např. jímky, jámy pro měřící zařízení, čističky odpadních vod sloužící domu);
- oplocení; 
- přípojky na veřejné rozvodné sítě a kanalizace; 
- připojení drobných staveb na rozvodné sítě a kanalizaci stavby hlavní (liniové stavby sloužící domu); 
- studny.

Smlouvy o prodeji nemovitosti s odkladem splatnosti

Společnosti často nabízejí klientům u bytové výstavby několik způsobů financování. Jedním z nich může být i odklad splatnosti s možností poskytnutí úvěru - společnost nabídne klientovi možnost pozdější úhrady, ale za odklad splatnosti si účtuje úrok.

Zde vzniká otázka, zda tento úrok chápat jako cenovou podmínku a zahrnovat jej do základu pro DPH nebo zda je možné toto chápat jako poskytnutí půjčky, které je od DPH osvobozeno. Pokud by konkrétní situace byla posouzena jako cenová podmínka, může vzniknout další problém jak částku úroku přiřadit jednotlivým plněním s různou sazbou DPH, pokud je předmětem prodeje zároveň pozemek (osvobození), budova (5 %) a např. příspěvek na technickou infrastrukturu (19 %).

Na druhé straně se společnost může opřít o judikaturu Evropského soudu. Soud považoval poskytnutí odkladu splatnosti principielně za poskytnutí půjčky, ale pouze za podmínky, že splatnost nebude odložena pouze do okamžiku dodání zboží nebo poskytnutí služby.

Daň z převodu nemovitostí

Při prodeji nemovitosti je základem daně pro daň z převodu nemovitosti (DZPN) cena sjednaná nebo cena podle znaleckého ocenění, a to ta vyšší z nich. Zároveň pokud se jedná o současný převod novostavby a pozemku, tak se DZPN platí pouze z pozemku, protože novostavba je od daně osvobozena. Pokud tedy prodávající a kupující sjednají vyšší cenu za stavbu a nižší za pozemek a celková cena sjednaná bude vyšší než celková cena podle znaleckého posudku, bude se platit DZPN pouze z ceny sjednané za pozemek. A ta může být nižší než cena za pozemek stanovená znalcem.

Tím dojde k úspoře na dani z převodu nemovitostí, na druhé straně to bude znamenat větší zatížení z pohledu DPH. U DPH je situace totiž opačná, dani podléhá stavba a osvobozen je pozemek. Pokud je ale kupujícím plátce, neznamená to pro žádnou stranu finanční újmu.

Uvedené příklady jsou pouze velmi omezeným výběrem rozsáhlé a poměrně specifické daňové problematiky, kterou řeší stavební a developerské společnosti. Mezi další patří určitě počítání koeficientu pro krácení nároku na odpočet DPH a rozhodování, která přijatá plnění tímto koeficientem krátit, rozhodování, jak minimalizovat ztráty z prodeje pozemků, které jsou daňově neuznatelné a mnoho dalších.

Autor: Ing. Václav Roudný, daňový konzultant APOGEO Tax