Krize amerického realitního trhu není zažehnána

Japonská ekonomika přidala do kroku jen mírně a místní nemovitostní společnosti z toho těží. V prvním čtvrtletí letošního roku výrazně překonaly evropské i americké REITs (realitní investiční trusty). Ve Spojených státech společnosti i v průběhu dubna získaly. Téměř 5% růst od počátku roku však s úspěchem "vyrovnává" oslabování amerického dolaru proti euru i české koruně. Krize amerických rezidenčních nemovitostí není stále zažehnána. V případě většího zpomalení ekonomiky se můžeme dočkat také dopadu u nerezidenčních nemovitostí obsažených v indexu EPRA/NAREIT, především mohou klesnout nájmy z kancelářských prostor nebo ceny velkých nákupních center.

Poklesy v průběhu globální korekce velmi rychle smazaly asijské reality. Největší zisky na cenách si v průběhu prvního čtvrtletí připsaly japonské a hongkongské společnosti. K solidnímu růstu přispěly především japonské společnosti Mitsubishi Estate, Mutsui Fudosan a Nippon Building Fund. Na hodnotě totiž získávají pozemky z okolí japonské metropole, které investoři vnímají jako velmi atraktivní i nyní, kdy není jisté, jak rychlý bude proces navyšování japonských úrokových sazeb.

Hlavní sledované indexy
(v lokální měně)

Za svými minulými výsledky naopak zaostává evropský region. V období minulého měsíce přidaly společnosti na kontinentu a britských ostrovech 0,3 %. Výrazně tak zaostaly za východoevropskými společnostmi, jejichž růst byl jen v minulém měsíci téměř tříprocentní.

Regionální vývoj v Evropě

Vývoj byl v posledním období ovlivněn spojením společnosti Unibail a holandského trustu Rodamco. Oznámení o uskutečnění tohoto obchodu vedlo k výraznému poklesu ceny druhého největšího francouzského realitního trustu a opačnému růstu ceny u společnosti Rodamco. Výkyvy se nakonec ustálily. Spojením obou společností s celkovým majetkem 22 mld. EUR vznikne velice silný trust zaměřující se především na investice do nákupních center a maloobchodních řetězců.

Další propad může v příštím období čekat španělský subregion. Komentáře hovoří o tom, že ve Španělsku praská realitní bublina. V problémech se ocitají realitní investiční trusty, ale i velké bankovní ústavy. V minulosti patřila výkonnost španělských společností k nejlepším v celoevropském měřítku, například společnost Metrovacesa vyrostla během posledních sedmi let více než pětinásobně. Propad její ceny byl sice způsoben jinými důvody (konec dohadů ohledně jejího rozdělení), další společnosti však tento týden nabraly také jižní směr. Společnost Inmocaral (druhý největší developer) od počátku roku propadla již o 20 %. Problémy španělského realitního sektoru jsou varováním pro celý sektor globálně, a především pro finanční instituce, které v konečném důsledku ponesou rizika.

Graf (relativní vývoj evropského akciového a realitního trhu)

Zdroj: Bloomberg, AAM

Stěžejní událostí v Evropě bylo také představení koncepce německých realitních trustů pod zkratkou G-REITs. Na konečné podmínky si však budeme muset ještě chvíli počkat. Už dnes je ale jisté, že se G-REITs neobejdou bez určitých omezení ve srovnání se svými staršími sourozenci například z Ameriky nebo Francie. Z pohledu výhodnosti pro investora tak zůstanou něco málo své pověsti dlužny. Například dividendy, které jsou jedním z důvodů atraktivity REITs obecně, budou zdaněny sazbou 25 %. Dalším významným rozdílem je vyloučení rezidenčních nemovitostí, což znamená společností, jejichž podstatná část příjmů plyne právě z projektů takto zaměřených. Tyto společnosti tak nebudou mít možnost transformace na G-REITs.

U realitních trustů se navíc výrazně zvýšila korelace s "klasickým" akciovým trhem, mírnější propad ve druhé polovině dubna může signalizovat solidní úrovně pro nákup. Vzhledem k ocenění k čisté hodnotě aktiv (NAV) preferujeme investice právě ve východní Evropě, jejichž prémie k NAV je až o 20 % níže proti ostatním společnostem v Evropě.

Autor: Robert Šíbl, ATLANTIK Asset Management, a.s.
(redakčně upraveno)