Hypoteční křišťálová koule

Letos padnou další rekordy v očekávání 150miliardového objemu nových úvěrů.

Nic však neroste lineárně a již vůbec ne do nebe. Jaká úskalí tedy lze ne-li očekávat, pak alespoň čenichat? Určitě jisté "přehřátí" nejen hypotečního, ale celého realitního trhu. O něm hovoří analytici zejména v USA, ale i v dalších rozvinutých trzích. Zatím však dochází spíše jen k "čištění" trhů, protože v několika směrech na nich došlo k excesům, které měly k solidnosti daleko (psal o nich například Pavel Kohout na serveru investujeme.cz). Ty u nás (zatím) téměř jistě nehrozí.

ÚROKOVÉ STRAŠIDLO

Co však s vysokou pravděpodobností zažijeme, je růst úrokových sazeb. Pamětníků, kteří začínali výpočty s 8% i vyššími sazbami a odpočtem státního příspěvku, je sice jen málo, přesto nepodceňujme vliv pohybu sazeb na celý trh. Možná ještě mnozí klienti vezmou zavděk úvěrem ze stavebního spoření, jehož největší výhodou je právě jistota úrokových sazeb a odolnost vůči jejich kolísání.

K problému se samozřejmě budeme ještě vracet, protože jde o velmi důležitý parametr rozhodování každého klienta.

HYPOTÉKY NA DALŠÍM REKORDU

Během března banky na hypotéky půjčily přes 12,3 miliardy korun, což je nejvíce v historii českého trhu. Proti únoru je to skok o více než 4,5 miliardy a dosavadní historické maximum z loňského června tak padlo o téměř půl miliardy korun.

Na jaro měly ovšem všechny banky tradičně připravené marketingové akce a když musely "zrušit" strašáka růstu DPH, přikročily k mnoha akčním nabídkám. Ty potenciální zájemce o hypotéku oslovují, ať jde o určité časově omezené snížení či úplné zrušení některých poplatků, zejména za zpracování úvěru.

Že roste i průměrná výše nově sjednaných hypotečních úvěrů, je přirozené. Průměr zvedá také skutečnost, že si klienti sjednávají více úvěrů s kratší dobou fixace než kdysi. Průměrná výše hypoték s různě dlouhou fixací se totiž značně liší. Například v březnu činila průměrná výše nových hypotečních úvěrů s roční fixací 1,95 milionu korun, zatímco u pětiletých fixací to bylo pouze necelých 1,4 milionu korun. Což znamená rozdíl přes půl milionu. Mohou za to mimo jiné právě i rozdíly ve výši úrokových sazeb.

PLATY ROSTOU JAKO Z VODY

Růst příjmů je nepochybně jedním z trendů, který ovlivňuje celý trh. Díky vývoji podmínek pro poskytnutí hypotečních úvěrů navíc několik let klesala průměrná splátka úvěrů, což vytvořilo velmi příznivé "nůžky".

Růst příjmů samozřejmě vyplývá z růstu celé ekonomiky, ale ani zde (zatím) nikdo nepředpokládá citelnější problémy. Zkrátka bohatneme a ještě nějakou dobu budou domácnosti bohatnout i nadále. Mírný obrat trendu splátek k vyšším částkám je tedy zatím zcela přirozený.

SAZBY ZATÍM NEROSTOU

Přestože se očekával spíše další růst, došlo v posledních měsících k mírnému klesání sazeb. Výše březnového FINCENTRUM HYPOINDEXU se oproti předcházejícímu měsíci snížila o 7 bazických bodů (setin procenta) na 4,20 %. Což je přibližně stejný pokles jako v únoru. Od začátku roku se tak průměrné úrokové sazby hypoték snížily již o 0,16 procentního bodu. Sazby zafixované na pět let se přitom snížily o 5 bazických bodů, sazby roční pouze o 1 bazický bod.

ALE KDY TEDY?

Abychom se neutopili ve změti čísel, jen logiku: s růstem inflace bude ČNB zvyšovat svou základní sazbu, tzv. repo sazbu. Od ní se odvíjí chování celého finančního trhu a jeho sazeb. Právě letos se očekává (přestože se očekávalo již loni) silnější růst inflace a zatím většina analytiků předpokládá dva "hiky", tedy dvojí zvýšení repo sazby o 0,25 %, tedy celkem o 0,5 %. Totéž se navíc očekává i příští rok, takže na podzim 2008 by repo sazba měla být 3,5 %. Takovým tempem i průběhem by měly růst i sazby úvěrů, jen o různou výši na různé doby fixace.

CO ŘEKNE EUROZÓNA

Základní úroková repo sazba je v ČR 2,5 %, zatímco v eurozóně od března 3,75 %. Korunové sazby jsou tedy značně nižší než eurové a podobnou situaci lze vidět i na vývoji 3letých a 5letých swapů, které ilustrují očekávání: eurové jsou o téměř procento vyšší než korunové.

Ve střednědobém horizontu 3 až 5 let dojde ke konvergenci, ale mezitím se můžeme dočkat ještě překvapení, že konvergovat budeme z druhé strany, tedy "shora".

Navíc eurozóna ještě zřejmě s růstem sazeb neskončila.

JAKÉ OBDOBÍ FIXOVAT?

Odborníci varují, že kdo chce více jistoty, musí zvolit dostatečně dlouhou fixaci. Například ČSOB nabízí Hypotéku s garantovanou výší sazby 4,99 % na 20 let. Při porovnání se sazbou 4,56 % při pětileté fixaci jde o několik stokorun do výše úvěru 2 miliony korun - těchto 500 korun měsíčně navíc se však za několik let velmi pravděpodobně může změnit v 500korunové měsíční úspory.

Kdyby teoreticky sazby stouply o 1,5 % k úrovni eurozóně, o těchž 1,5 % by vzrostly i sazby úvěrů (cca na 6 % při pětileté fixaci) a úspora by již přesáhla 600 korun měsíčně.

Garancí pevné splátky až na 30 let si tedy klienti u ČSOB mohou svým způsobem "pojistit" současné nízké sazby i pro léta, kdy Česká republika už bude užívat euro.

OBLIBA DELŠÍCH FIXACÍ NÍZKÁ

Z počtu všech sjednávaných hypoték je například těch s desetiletou fixací necelé jedno procento. Proti dlouhým fixacím hovoří nejen psychologický pocit "uvázání" na příliš dlouhou dobu (přestože je to u dlouhodobého úvěru poněkud paradox), ale zejména dlouhodobý pokles sazeb - ten kdo si fixoval 5leté sazby před pěti lety, usedavě mohl plakat celé čtyři roky, protože sazby klesaly a ani ten pátý rok mu slzy neoschly. A takové zkušenosti či zvěsti se šíří rychlostí drbů.

Další nevýhodou - tentokrát faktickou - je okolnost, že si klient dlouhou fixací "zablokuje" možnost dříve splatit jednorázově větší částku. To je sice nerozumné (je lépe volné peníze investovat a zhodnotit vyšším procentem, než jsou úroky z úvěru), ani to nebývá realistické, ale mnozí klienti v to doufají.

MOŽNOSTI ZA 100 KČ MĚSÍČNĚ

Komerční banka již dva týdny nabízí Flexibilní hypotéku, která klientovi umožní pružně změnit výši splátky úvěru i v průběhu jeho splácení. Pokud se jeho finanční situace zhorší, může požádat o snížení původně sjednané výše splátky až o polovinu (limit splatnosti je maximálně 30 let).

Pokud se dlužník naopak rozhodne dobu splatnosti zkrátit, může si nechat splátku zvýšit, a to až o 100 % splátky sjednané při uzavření smlouvy. Jako třetí možnost tato hypotéka klientům umožní v případě potřeby přerušit splácení až na tři měsíce. Opce těchto možností stojí 100 korun měsíčně a všechny jednotlivé změny jsou pak již zdarma.

FLEXIBILITA NA POSTUPU

Některé banky však již umožňují splatit část hypotéky předčasně bez sankčních poplatků i mimo termín refixace.

Většinou mají přesně vymezené podmínky, o kolik a jak často lze tyto částečné splátky provádět.

Další určitou variantou zacházení s výší splátky tak, aby se přizpůsobovala finanční situaci klienta, je progresivní a degresivní splácení, které některé banky nabízejí.

DALŠÍ NEBEZPEČÍ

Sazby hypotečních úvěrů se poněkud zvýší po navrhované změně daňových zákonů, která zdaní výnosy hypotečních zástavních listů. Jejich emisemi získávají hypoteční banky zdroje, takže tyto zdroje jim o nějakou tu desetinu procenta podraží. A "rezerv" již příliš není - marže bank jsou jen těsně nad nulou.

Další potenciální "nebezpečí" přichází s navrhovaným požadavkem Evropské unie, která by měla umožnit všem klientům splatit úvěr kdykoli bez sankce. I taková změna by zdražila bankám zdroje, protože by je nemohly tak dobře rozvrhovat či plánovat jejich splatnost.

Hypoteční trh v březnu

Zdroj: Fincentrum.cz