Stejně jak se v minulých dvou letech těšily realitní investiční trusty neobvyklé oblibě investorů, v období minulých měsíců se sentiment obrátil. Zatímco akciové trhy nadále překonávají historická maxima, realitní společnosti na všech světových trzích ztrácejí.
Globálně vzato nejvíce ztrácejí společnosti, které v minulosti nejvíce získaly. Celý obrat je přitom způsoben globálním nárůstem výnosů a očekáváním vyšších čísel inflace. Investoři změnili svůj negativní postoj z přelomu roku, kdy se ve Spojených státech hovořilo o více než 20% pravděpodobnosti, že se tamní ekonomika ocitne ještě na závěr letošního roku v recesi. V kontextu s tímto názorem bylo v cenách zohledněno dvojí až trojí snížení úrokových sazeb. V Evropě se naopak počítalo se stropem na úrovni 4,00 %. Skutečnost minulých dvou měsíců a lepší očekávání budoucího vývoje obou ekonomik vedla k velmi rychlému růstu celé výnosové křivky, což v důsledku stáhlo dolů zejména ceny realitních společností.
Ty jsou závislé především na financování z cizích zdrojů, růst úrokových sazeb proto posouvá očekávání budoucích zisků níže. Realitní sektor se od počátku tohoto roku vyvíjí hůře než většina akciových indexů. Skončilo také období fúzí, před kterými byly indexy realitního trhu vyhnány spekulativně vysoko. Také platí, že menší společnosti překonávají ty velké.
Celkově ale realitní trusty ztratily, jen v období minulého měsíce klesly trhy ve Spojených státech, Evropy i Japonsku. Nejstabilněji se vyvíjí společnosti z východní Evropy, jejichž cena na trhu je relativně nejblíže k NAV (čisté obchodní jmění). V minulém měsíci ztratily „jen“ 2,6 %, zatímco „západoevropské“ REITs se ke konci června obchodují o téměř 7,0 % níže než končily měsíc květen.
Hlavní sledované indexy (v lokální měně)
| 22.6.2007 | 1 měsíc | rok 2007 | rok 2006 | |
| Evropa (EPRA Index) | 3 475,42 | -6,77 % | -9,85 % | 49,36 % |
| USA (EPRA Index) | 9 174,59 | -4,99 % | -5,51 % | 35,06 % |
| Japonsko (EPRA Index) | 4 355,57 | -8,59 % | 16,35 % | 25,78 % |
| Eastern Europe (GPR Index) | 132,61 | -2,63 % | 1,97 % | 30,05 % |
Zdroj: Bloomberg, AAM
Na opačném pólu jsou realitní trhy Asie, kde se mimořádně dařilo realitním společnostem na Filipínách. Také v Japonsku je situace příznivá díky prostředí nízkých sazeb, které se pravděpodobně ještě nějaký čas udrží na stávajících úrovních. Hlavní zásluhu na růstu má sektor průmyslu, který už druhý měsíc za sebou zaznamenal úctyhodný nárůst o téměř 10,0 %. Také projekty zaměřené na kancelářské prostory poskytly slušný impuls, poté co se zvýšila jejich obsazenost, čímž rostou také nájmy.
Relativní vývoj evropského akciového a realitního trhu
Zdroj: Bloomberg, AAM
Evropským realitám příliš nenahrává Evropská centrální banka, která zvýšila úrokové sazby. Navíc ani po posledním zvýšení nezměnila ECB rétoriku a je možné očekávat jejich další růst. Tohle téma je snad ještě aktuálnější ve Velké Británii, výnos nových britských REITs klesá ruku v ruce s dalším růstem úrokových sazeb, a to už poněkolikáté za sebou. O to zajímavější příležitostí k nákupu budou britské REITs poté, co se dostaví efekt ze zavedení tohoto pro investory výhodného statutu v podobě nedaněných zisků a vyšších dividend. Téma úrokových sazeb a výnosů na peněžních a dluhopisových trzích přetrvá i do budoucna, očekáváme však, že se výnosy na těchto trzích již pomalu přibližují svému vrcholu.
Regionální vývoj v Evropě
| Subindexy indexu EPRA | 22.6.2007 | 1 měsíc | rok 2007 | rok 2006 |
| Belgie | 2 172,64 | -3,83 % | -2,09 % | 17,45 % |
| Francie | 4 976,46 | -5,21 % | -0,20 % | 67,40 % |
| Holandsko | 3 657,36 | -5,17 % | 0,41 % | 41,43 % |
| Velká Británie | 3 008,84 | -7,36 % | -17,39 % | 50,89 % |
| Švédsko | 4 647,90 | -14,09 % | -8,18 % | 41,32 % |
| Německo | 1 493,43 | -6,25 % | -14,74 % | 53,52 % |
| Španělsko | 5 582,58 | -11,38 % | -14,35 % | 28,41 % |
Zdroj: Bloomberg, AAM
Ze zajímavostí, které se udály v období minulého měsíce u jednotlivých společností vyzdvihněme spojení společností Unibail a Rodamco, které skončilo 20. června. Vzniká tak velký hráč na evropském realitním poli, společnost Unibail patřila k největším trustům ve Francii, Rodamco zase v Holandsku. Spuštění projektu maloobchodních řetězců v Gruzii, Arménii a Kazachstánu v hodnotě 375 mil. EUR zamýšlí rakouská společnosti Meinl. Na tomto projektu by se ráda podílela spolu s Evropskou bankou pro obnovu a rozvoj.
Autor: Robert Šíbl, ATLANTIK AM
