Deregulace nájmů neprobíhá plošně

K výpočtu konkrétního jednostranně zvýšeného nájemného pro konkrétní byt slouží kalkulačka nájemného na webových stránkách, upozorňuje ministerstvo pro místní rozvoj, které se často setkává s různými tvrzeními a nekvalifikovanými odhady deregulace nájemného.

"Nájem bytu je soukromoprávním smluvním vztahem. Stát by v zásadě svobodné principy takového vztahu neměl narušovat. Postupné uvolnění směrem ke skutečné smluvní svobodě je proto hlavním důvodem snahy o nápravu dosavadního „pokřiveného“ stavu," uvedlo ministerstvo v tiskové zprávě. 

Také změna výše nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou. Pokud však dohoda není možná, může se pronajímatel domáhat u soudu, aby soud svým výrokem o nájemném v místě a čase obvyklém pro konkrétní individuální byt chybějící dohodu nahradil. Tato cesta je ale zdlouhavá a nákladná.

Vzhledem k deformacím na trhu s nájemními byty byl proto v roce 2006 přijat „dočasný“ čtyřletý zákon (č. 107/2006 Sb.), který by měl do konce roku 2010 pomoci připravit prostředí na skutečné smluvní fungování nájemního sektoru. Tento zákon svěřil pronajímatelům nájemních bytů určité „nesmluvní“ právo od března 2006 do konce roku 2010 jednostranným úkonem nájemné zvýšit, avšak jen v limitech stanovených zákonem. Není však cenovým předpisem, nereguluje nájemné jako maximální cenu. Umožňuje pouze, aby pronajímatel mohl v průběhu několikaletého přechodného období, končícího prosincem 2010, dosáhnout takového nájemného, které bude alespoň do určité míry vycházet z reálných tržních cen nemovitostí.

Jak postupovat?  

Pokud tedy nedojde ke smluvní dohodě o změně nájemného, může pronajímatel využít tohoto zákona, který obsahuje kromě postupu i vzorec pro výpočet maximálního jednostranného zvýšení v procentech pro konkrétní byt. Rozhodne-li se pronajímatel využít svého zákonného práva zvýšit jednostranně nájemné, musí tuto skutečnost oznámit a doručit nájemci daného bytu. Oznámení musí mít vždy písemnou formu, musí obsahovat zdůvodnění. Nájemce pak má povinnost platit zvýšené nájemné ode dne, který je uveden v oznámení o zvýšení nájemného, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce, který následuje po uplynutí 3 kalendářních měsíců od doručení tohoto oznámení. V případě, že nájemce bytu je přesvědčen, že pronajímatel postup nebo limity zákona nedodržel, je oprávněn ve stejné lhůtě podat žalobu k soudu.

Tzv. „cílové nájemné“, má být odrazem vývoje trhu v závislosti na vývoji cen bytů. Pokud tedy dochází v průběhu platnosti zákona v některých oblastech k poklesu cen bytů, je maximální přírůstek nájemného platný pro další rok nižší, než v roce předchozím. A naopak, pokud dochází k růstu cen bytů, je v následujícím roce možné jednostranné zvýšení nájemného za konkrétní byt vyšší než v roce předchozím.

Výpočet je vždy individuální

Pro každý konkrétní byt je cílová hodnota měsíčního nájemného individuální a záleží na třech zákonem vymezených parametrech – lokalita, kvalita z hlediska základního příslušenství a ústředního vytápění a aktuální (tj. skutečně placené) nájemné. Podle vzorce se na základě těchto parametrů vypočte zvýšené nájemné pro konkrétní byt. Principem je, že stejná kvalita „na stejné adrese“ při shodném aktuálním nájemném vyústí i ve stejné maximální zvýšení. Aby však nemuseli pronajímatelé a nájemci složitě počítat vzorce, lze hodnotu maximálního přírůstku nájemného zjistit pomocí kalkulačky nájemného umístěné na webových stránkách MMR.