Vlastnictví nemovitostí může být zpochybněno

Podle šetření veřejného ochránce práv umožňuje stávající právní úprava zpochybnění některých vlastnictví. Problémy vznikají především v zápisech do katastru nemovitostí.

Jde o tři zásadní zjištěné nedostatky, a to změny hranic pozemků v důsledku digitalizace, nejistota ve vlastnických právech a rušení zápisu vlastnictví nemovitosti získané privatizací poté, kdy na ni byl uplatněn restituční nárok.

Stavba na cizím pozemku

Metoda digitalizace katastrů způsobila v praxi někdy značné úbytky výměr pozemků a faktické změny průběhu hranic. Digitalizace totiž při zaměřování, resp. při obnově hranic, často vychází z údajů z pozemkového katastru nebo z poslední dochované evidence, které nemusí odpovídat skutečné realitě.

Posuny byly tak velké, že někteří majitelé nemovitostí zjistili, že jejich stavby se náhle ocitly na cizím pozemku. Zástupkyně veřejného ochránce práv po prošetření stížností vlastníků vyzvala Český úřad zeměměřičský a katastrální k zajištění opravy faktických chyb a k objasnění postupu katastrálních úřadů.  při obnově katastrálního operátu. Zástupkyně u stávajících stížností doporučuje, pokud se jedná o náhodnou chybu, vyvolat řízení o opravu chyby.

Kdo je skutečným vlastníkem?

Nedůslednost dřívějších způsobů evidence vlastnických vztahů a mezery v současném právním řádu mohou způsobit problémy mnoha vlastníkům nemovitostí. Majitelé mohou náhle zjistit, že k vlastnickému právu se hlásí někdo další, kdo svůj nárok opírá o řadu let starou smlouvu, o jejíž existenci neměl současný vlastník ani ponětí. Stávající majitelé jsou často svého vlastnictví fakticky zbaveni. Z praxe je totiž známo, že soudní spory o určení vlastnictví vyhrávají majitelé starých smluv, protože právo vlastnictví nabyli dříve.

V letech 1951 – 1993 stačila k tomu, aby se někdo stal majitelem nemovitosti, právně účinná smlouva nebo registrace převodní smlouvy na tehdejším státním notářstvím. Takto založené vlastnické vztahy se až dodatečně zapisovaly do pozemkové knihy. V řadě případů k tomu však nedošlo a odtud plynou dnešní nesrovnalosti a riziko, že se se svými nároky přihlásí nečekaný „starší“ vlastník.

Od 1. ledna 1993 platí, že vlastnictví k nemovité věci se nabývá až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí, nikoli pouhou smlouvou. Ani tato právní úprava však není bez problémů. Nestanovuje totiž lhůtu, v níž musí být smlouva předložena katastrálnímu úřadu. V řadě případů k tomu dochází až s odstupem mnoha let, během nichž mohlo dojít k další řadě převodů a prodejů, kterými došlo ke změně vlastnictví.

Zástupkyně veřejného ochránce práv navrhuje vymezit lhůty pro předkládání návrhů na vklad do katastru nemovitostí. Obdobně by měla být určena lhůta pro předkládání „starých“ smluv. Po jejím uplynutí by právo založené takovou smlouvou zaniklo.

Restituce versus privatizace

V některých případech privatizace byl na již zprivatizovanou nemovitost uplatněn restituční nárok a jako noví vlastníci byli katastrálním úřadem zapsáni restituenti. Přitom jde o majetek, který stávající vlastníci získali v rámci privatizace.