Situace na trhu s nemovitostmi se stává kvůli dopadům světové finanční krize čím dál dramatičtější. Developeři zatím proti padající poptávce dělají, co mohou. Například Central Group nabízí k bytu auto zadarmo, Orco zase přišlo se slevou na pojištění bytu v hodnotě 30 procent, jak uvádí na svých internetových stránkách.
Pražská burza zastavila obchodování s akciemi developera Orco Property Group. Představenstvo totiž dalo podnět k hloubkovému přezkoumání provozních a strategických možností firmy.
Na dotazy čtenářů serveru iHNed.cz odpovídal ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal.
Online rozhovor
Dobrý den. Dala se současná situace na realitním trhu předpokládat? Všichni realitáři stále tvrdili, že nic takového nenastane, byty vždy rostou, o koupi bude vždy zájem. Díky.
Předpovídat se dala - pokles poptávky díky změně demografické situace, masivní privatizaci obecních bytů a s tím nedořešené problémy nájemního bydlení (regulace nájmů), snižování výnosů z bytových nemovitostí, spolu s dlouhodobým růstem cen nad úroveň růstu příjmů - byly viditelné dlouho dopředu.
To, že se k tomu přidala tzv. globální finanční krize tuto situaci jen urychlilo a umocnilo. To, že si někteří mysleli, že u cen bytů neplatí ekonomické zákony, bylo naivní.
Dobry den. Projde navh na zruseni dane z prevodu nemovitosti? Pomuze to trhu realit? Dekuji za odpoved.
Jestli projde, nevím, jsem si však jist, že to nemůže znatelně pomoci zvýšení počtu obchodů na realitním trhu.
Prosím, jak to je či bylo u nás s tou výstavbou? Opravdu jsme byli zahlceni novými byty a není právě to přehřátí trhu nadbytkem bytů? Děkuji, Milan
Žádný boom v bytové výstavbě se u nás v minulých letech nekonal. Stavěly se hlavně rodinné domky, v rámci developerské výstavby přišlo na trh nových bytů jen velmi málo, a to hlavně v Praze a příp. Brně. V dalších městech se již byty určené k prodeji téměř nestavěly. Např. v Praze, kde se staví jednoznačně nejvíce, přinesla nový výstavba pouze cca 25% bytů do vlastnictví, zbytek pak byly rozprodeje starých domů či "rozdávání" v rámci privatizace. Developeři trh nepřehřáli.
Dobrý den,
zajímalo by mě, jak to bude s klesáním cen bytů v Praze. Podle některých ceny už klesají, ale stále nedošlo ke "krachu cen". To se opravdu byty np. 3+kk za 5 mil. a více stále prodávají? Jak vidíte další vývoj cen bytů v Praze?
Myslím si, že ceny bytů v Praze prošly výraznější korekcí již na podzim minulého roku a kdo byl nucen prodat, většinou musel jít s cenou dolů. To, že se pokles cen ještě neprojevil v inzerci realitních kanceláří, je jiná věc. Dále v průměru ceny klesat mohou, důvody by proto byly, nejspíše však časem dojde k poklesu nabídky a tak k žádnému krachu nejspíše nedospějeme. V ČR se obecně s byty i RD obchoduje velice málo, počty transakci jsou slabé. Proto cenové kotrmlece, známé ze zahraničí, u nás nejspíše nebudou. Byt 3+kk za 5 mil. Kč v Praze mě vůbec neděsí. Pokud je kvalitní a navíc v domě, který kvalitně funguje, je to v pořádku.
Dobrý den.Mám dotaz ohledně prodeje stavebních parcel.Mám stavební parcely pro 6rod.domků v hezkém,atraktivním prostředí Českého ráje.Zatím jsou za celkem nízkou cenu (350Kč.)Myslíte,že je třeba s prodejem čekat a prodávat později?Je lepší čekat na investora nebo developera nebo prodávat jednotlivě?Děkuji.
Stavebni parcely v hezkých místech vždy byly a budou dobré zboží. Navíc můžete rozhodnout o prodeji jenom části z nich. Myslím, že jejich cena dolů rozhodne nepůjde a z 350Kč/m2 již vůbec ne, naopak si myslím, že už dnes bude vyšší. Prodej developerovi znamená méně starostí a méně času, ale také méně financí. Nejvíce získáte jednotlivými prodeji.
Není už těch realitek nějak moc, Taky mám pocit, že spíše než pomoci obchodu, chtějí jen pomoci sobě. Dá se to řešit?
Ano, realitních kanceláří je rozhodně více než-li je třeba. Bohužel, také platí, že jejich služby nejsou vždy na potřebné odborné výši a serióznosti. Situaci by jistě pomohlo, kdyby se jednalo o vázanou činnost, ke které je potřeba určité vzdělání, zkušenosti a čistý rejstřík.
Dobrý den. Znamená pád Orco, že se hroutí realitní trh, nebo má minimálně velký problém?
Případné problémy Orca nemohou mít na realitní trh žádný zásadní vliv. Zde se jedná o vnitřní problémy této společnosti a dopad globální krize, ne o problémy českého trhu jako takového. Navíc se o jejich problémech v poslední době více píše, ale známy jsou dlouhodobě.
V posleedních třech letech (do roku 2008) se prodaly opravdu i ty nejděsivější hrůzy, betoňáky splácané Ukrajinci v polích s názvy villa, residence a luxusní bydlení. Dokážete posoudit, na kolik je na sníženém zájmu o byty vyspívání kupujících a na kolik procent přiškrcení hypoték?
Myslím, že hlavní vliv problémů na trhu je v poklesu počtu mladých lidí do 30 let, který je v úrovni 25%, dále v poklesu výnosu z pronájmu rezidenčních nemovitostí a pak také zmíněného přiškrcení hypoték. Vyspívání kupujících bohužel v této věci zatím hraje velmi malou roli.
DobFrý den, chtěl bych se zeptat, zda by bylo výhodné si nyní pořídit nemovitost, nebo mám počkat později? Ale objektivně, nikoli v prospěch developera, prosím. Děkuji, hezký den.
Chcete-li si pořizovat nemovitost s cílem na tomto realitním obchodu vydělat, raději bych se do toho nepouštěl. Chcete-li si pořídit vlastní bydlení, zvláště pak rodinný domek, nemá prakticky žádný větší význam se situací na trhu zaobírat. Jde-li o byt do vlastnictví, koupi klidně proveďte, ale velmi pečlivě zvažujte nejen co, ale i od koho kupujete. Vlastní bydlení si lidé pořizují zpravidla s dlouhodobým záměrem a výkyvy trhu jsou v tomto daleko méně podstatné než to, zda na takové pořízení mají finančně, mentálně a časově.
Ten na tý fotce, to je nějaký mafián?
Nikoli, je to táta od tří malých dětí, který se vaší otázce teď směje.
zajímalo by mě, proč HN dělají rozhovor s vámi. nemyslím si, že by čtenáři byli tak naivní a doufali, že uslyší od vás, jako zainteresované strany, opravdu objektivní zhodnocení situace na trhu. není toto spíše další z forem PR realitních firem, o kterých píší HN v jiném nedávném článku? tedy osobně nic ve zlém, každý si vyděláváme, jak umíme.
Na realitním trhu se zajímám o investice od roku 1991 a to, že zde dělám tento rozhovor, na dalším pokračování mého podnikání nemá žádný vliv. Je mi úplně jedno, co který realitní subjekt potřebuje a chce, jsem-li tázán, odpovídám dle svého nejlepšího vědomí a svědomí a to již po mnoho let.
Dobry den,
mame nebo meli jsme v Cesku realitni bublinu?
Vcera jsem se dival, ze v Brne 100m2 byty i za 8 milionu. Je to mozne? Nebo prevod DB (!) 3+1 za 4-5 milionu. Pripada mne to znacne prehnane, existuji pro to jeste zakaznici?
Je pro realitni trh normalni, aby byl rust cen bytu mesicne o 40-50 tisic (jako to bylo v Brne posledni dva roky)? Cena ropy sla 4x dolu, akcie sly dolu, Orco krachuje, ale byty zatim drzi ceny z podzimu lonskeho roku. Klesnou ceny novych bytu nebo i starych nebo ne?
Dekuji za odpoved.
Myslím, že k poklesu cen již došlo a klidně to může dál pokračovat. To, že se drží ceny v inzerci neznamená, že se jedná o ceny, kterých je dosahováno v reálných obchodech. ČSÚ informoval o rozdílu mezi nabídkovými a zrealizovanými cenami ve výši 30% a z vlastní zkušenosti bych se k tomu také přikláněl. Růsty cen v % u nás mnoho nevypovídají, protože většina bytů vzešla z privatizací obecních bytů a převodu z bytů družstevních. Tedy z velmi nízké základny a jen se dostávají k rovnovážnému stavu. Pokud se ceny rozjely oproti příjmům, bylo to v Praze a umožnilo to v minulosti hlavně chování bank.
Některé banky spustily opět reklamu na hypotéky. Je to indikátor, že jsou znovu ochotnější víc půjčovat, nebo jen běžná jarní kampaň? Máte v asociaci nějaké signály, že by banky chtěly dohnat výpadky v hypotékách i snížením sazeb?
Pokud dojde ke snížení sazeb, tak jen nevýznamně. Reklamy na hypotéky mají přilákat do bankovních ústavů více žadatelů, aby si banky mohly lépe vybrat. Vrátit se k půjčování peněz jako tomu bylo dříve, se banky jednak bojí, neb mají strach z dalšího vývoje a také nemohou, neb již nemají tolik zdrojů.
Zdravím. Co si myslíte o akciích společnosti IMMOFINANZ ???
Nemám o ní dostatek informací, abych mohl soudit. Obecně jsem však spíše skeptický k obdobným společnostem a transakcím, které dělají. Jejich obchody považuji většinou spíše za virtuální než za úspěšné.
Dobrý den, nemyslíte si, že ceny bytů jsou neúměrně vysoko vyhnány právě hypotékamy? Jaká by byla skutečná prodejní cena bytu pokud by neexistovaly hypotéky?
To, že si lidé mohou pořizovat nemovitosti na dluh, zcela jistě zvedlo jejich ceny. Stejně tak ceny mohou zvyšovat různé státní dotace, držení regulace nájmů, apod.
Dobrý den,
v centru Prahy, blízko od Palackého náměstí, mi majitel domu nabídl odkup bytu za cenu 48 tisíc korun za metr čtvereční. Je to podle Vás adekvátní nabídka vzhledem k současné situaci?
Jestliže ta nabídka se má týkat odstoupení od nájmu z bytu, který užíváte, připadá mi tato nabídka neadekvátně vysoká. Je-li to nabídka, za kterou si máte koupit byt vy do vlastnictví, je ta nabídka pro vás velmi dobrá.
Rikate, ze 5 mil. za 3+kk v Praze je v poradku. Je to ale vice, nez za kolik se da poridit obdobny byt v rakouskem hlavnim meste. Proc myslite, ze by cena bytu v Praze mela byt vyssi nez ve Vidni?
Porovnávat ceny bytů s cenami v zahraničí je zavádějící. Obdobně byste mohl argumentovat např. luxusní módou, automobily, apod. Cenu určuje síla poptávky daná možnostmi kupujících. Souhlasím, že se vám těch 5mil. Kč může zdát nepřiměřené, v takových případech ale vždy radím, bydlete raději v nájmu. Koupě bytu do vlastnictví vzhledem ke špatnému zákonu navíc ani nemusí být žádná výhra. Přesto však platí, že to je cena, kterou jsou ochotni lidé u nás uhradit.
Dobrý den,
myslíte že je rozumné nyní koupit byt pro další pronájem. Jako uložení peněz, část potfolia, baz dluhu. Děkuji
Ano, koupíte-li byt v domě, kde ostatní vlastníci chápou, co znamená vlastnit a spoluvlastnit. I přesto, že nelze počítat s příliš vysokými výnosy, ani zhodnocením ceny, ostatní formy investic mi připadají rizikovější.
Jak vidíte výstavbu nových bytů a jejich prodej v oblastech mimo Prahu, především ve velkých krajských městech, např. V Liberci, Hradci Králové atd. Děkuji
Rozhodně se jedná o města, kde k větší výstavbě bytových domů doposud nedošlo a potenciál mají velký. Takové projekty však zde budou úspěšné pouze tehdy, až ceny starších bytů vystoupají výše. Takže to vidím reálné až za mnoho let.
Proč se nezveřejňují realizované ceny prodeje nemovitostí? Proč doposud neexistuje věrohodná statistika dynamicky reagující na aktuální stav ? Technicky to není složité.
Také mi to velice vadí, údaje z reálných obchodů zveřejňuje pouze ČSÚ, a to s velikým zpožděním, a navíc ne na základě zcela uspokojivé metodiky. Ten dotaz by měl směřovat na MMR a MF. Činit politická rozhodnutí bez znalosti skutečných cen a to jak v oblasti převodu vlastnictví, tak v oblasti nájemní, mi vždy připadalo chybné.
Dobrý den, vlastním zemědělské pozemky, o které loni projevil zájem CTP, nabízeli 250 Kč za m2, osobně si myslím, že jejich cena je (byla) loni kolem 1.000,- Kč za m2, jednak protože jsou uprostřed celého komplexu, v úplné rovině a přímo u dálnice na Ostravu... jaká je teda částka za kterou bych je měl prodat ?
Na toto vám nemohu odpovědět. Chcete-li si udělat lepší obrázek o ceně, dejte o možnosti koupě těchto pozemků vědět více subjektům.
Dobrý den,
myslím si, že pád Orca naopak způsobí na českém realitním trhu zemětřesení, protože jasně ukáže, že i ti "velcí" můžou padnout (netušíte, pro zajímavost, v jakém poměru je jejich majetek financován vlastním kapitálem / dluhem?). Pak se pozornost nutně obrátí na další developery, banky se chytnou za hlavu a získat peníze bude čím dál tím těžší, nebudou tak peníze na refinancování úvěrů a splatnost těch stávajících už nepůjde nijak oddálit (banky podle mě vydřží čekat tak do září 2009 a pak začnou jít developerům po krku).
Postupně krachující developeři tak budou muset ve snaze zachránit svou holou existenci pustit na trh spoustu nových bytů, aby si zajistili likviditu na splácení úvěrů, což znamená, že budou muset prodávat za levno, aby to někoho zajímalo (lidi to budou kupovat buď cash nebo na úvěr, který ovšem dnes nezískáte za takových podmínek jako kdysi a ne v takové výši). Cena by tak ještě mohla podstatně klesnout. Pokud se tak nestane, developeři nebudou mít na splácení úvěrů a banky začnou rozprodávat jejich majetek (který je zpravidla zastavený na krytí úvěrů). Tady nebude nějaká velká motivace prodat ty byty draze, protože české právo jednak nepřipouští propadnou zástavu, jednak bance zůstane z prodeje jen to, aby bylo na pokrytí dluhu a úroky. Aby se ke svým penězům dostala rychle, bude prodávat levně.
Do to přijdou další levné byty od soukromých vlastníků, kteří v důsledku krize budou přicházet o práci a budou se snažit zachránit rychlým prodejem své nemovitosti (nebo stejně jako u developerů - banky začnou prodávat jejich majetek pro nesplácení úvěrů).
Takže můj odhad - ceny bytů jestě podstatně klesnou.
Tedy vy jste to vzal hodně ze široka. Souhlasím, že ceny realit ještě mohou klesat. Důvody tady proto jednoznačne jsou. Stejně tak však může dojít k tomu, že významně klesne nabídka na trhu a pokles tak nebude nikterak dramatický. V každém případě platí, že u nás je velmi málo skutečných obchodů na realitním trhu, nejvíce převodů bytů obstarávaly obce a družstva, s rodinnými domy se již téměř vůbec neobchoduje. Čech když něco koupí, tak to často drží i přes dvě generace. Tedy situace odlišná od zemí, kde ceny nemovitostí daleko více létají. A bytová výstavba byla v boomu vlastně jen v novinách, ve skutečnosti šlo o pár tisíc bytů v Praze a něco málo v Brně.
A k tomu Orcu - myslím, že jeho vliv na realitní trh přeceňujete. To, že management udělal v minulosti několik chybných rozhodnutí, o realitním trhu u nás nic nevypovídá. A navíc ceny akcií na burze jsou jen hrou. O poměru financování vlastním kapitálem/dluhem bych zde veřejně spekulovat nechtěl.
Jinak samozřejmě v mnoha věcech můžete mít pravu, jen bych to nevztahoval k Orcu a navíc možných variant dalšího vývoje je zde celá řada, pokud do toho zapracujete ještě další významné faktory.
Moc děkuji za otázky a přeji hezký nejen tento den. Jiří Pácal
Přidejte si Hospodářské noviny
mezi své oblíbené tituly
na Google zprávách.
Tento článek máteje zdarma. Když si předplatíte HN, budete moci číst všechny naše články nejen na vašem aktuálním připojení. Vaše předplatné brzy skončí. Předplaťte si HN a můžete i nadále číst všechny naše články. Nyní první 2 měsíce jen za 40 Kč.
- Veškerý obsah HN.cz
- Možnost kdykoliv zrušit
- Odemykejte obsah pro přátele
- Ukládejte si články na později
- Všechny články v audioverzi + playlist
