České firmy byty na pronájem téměř nestaví. Proč?

Bytových komplexů určených k prodeji do osobního vlastnictví vyrostlo v Česku za poslední roky hodně. Ale že by developeři stavěli bytové domy se záměrem je pronajímat, to se v tuzemsku neděje. Až na jedinou výjimku. Proč se v Česku bytové komplexy na pronájem nestavějí?

Důvod je jednoduchý. Je mnohonásobně snazší a efektivnější postavit bytový dům a následně jednotlivé byty prodat do osobního vlastnictví. "Investor již v průběhu výstavby získává zpět část vložených finančních prostředků, a jakmile jsou byty předány, má zpět celou částku včetně kalkulované marže," vysvětluje Radim Koliba ze společnosti Hot Reality Plus.

Dalším důvodem je to, že Češi na tento typ bydlení nejsou zvyklí."Česká mentalita spolu s reklamou v médiích velmi podporovala a podporuje spíše osobní vlastnictví. Na pronájem bytu se hledí s nedůvěrou spíše jako na symbol neúspěchu či dočasnou formu bydlení," říká Jakub Havrlant z realitního tržiště bezrealitky.cz.

Do budoucna však můžou být projekty nájemního bydlení častější, zejména ztíží-li se dál úvěrové podmínky pro fyzické osoby a developeři budou muset hledat nové projekty bydlení.

Návratnost investice

Společnost nebo investor, který chce pronajímat bytový komplex, musí disponovat mnohem větším kapitálem než klasický developer, který postaví a prodá. "Návratnost investice je delší a investor má tak na delší dobu vázané finanční prostředky," popisuje Koliba. Na druhou stranu je to ovšem investice, která vydělává pravidelně a jako skoro každá nemovitost se dá v případě nouze obratem prodat.

Investor také v případě pronájmů nemusí čekat na klienta, který si koupí byt. Navíc ceny nájmu nejsou úplně závislé na cenách nemovitostí. Třeba nyní v krizi je to vidět zřetelněji, ceny nemovitostí klesají, zatímco nájmy spíše stagnují či mírně rostou. "V tomto smyslu je výstavba nájemního bydlení méně riziková investice, ovšem návratnost je delší," vysvětluje Jiří Paták z firmy Green&Beck, která se zabývá hypotečními službami.

Velkou roli hraje strategie developera. Většinou je výhodné mít síť domů pouze na pronájem, vlastnit třeba jeden činžovní dům na pronájem nedává moc smysl.

Malý trh

Česká republika je ale podle odborníků malá země pro developery, kteří by tu měli sítě projektů jen na pronájem, jako je to běžné v západní Evropě a Severní Americe. "Čím větší trh, tím atraktivnější pro developery, zajímavý je z tohoto pohledu například Londýn, Madrid, Mnichov," vyjmenovává Jakub Havrlant. A souvisí to i s přístupem lidí k nájemnímu bydlení. V zahraničí je běžné a populární bydlet v nájemním bytě a nevypovídá to nic o finanční situaci člověka. "Praha tedy z tohoto pohledu není úplně zajímavý trh, i když se průměrem úrovně blíží Evropské unii," říká Jiří Paták.

Tento typ bydlení je v Česku podle realitních odborníků zajímavý hlavně pro nadnárodní instituce a firmy, které ho pořizují pro své zaměstnance. Dále pro cizince, špičkové manažery nebo movité soukromé osoby. Zajímat může i české podnikatele, kteří dlouhodobě žijí mimo Prahu a do hlavního města jezdí čas od času za byznysem.

Když v metropoli pobývají delší dobu, preferují vybavený byt namísto neosobního hotelového pokoje. Mnozí tuto variantu volí i při krátkodobém pobytu.

Vstříc jim zatím vyšel jediný investor, který postavil bytový komplex Albertov Rental Apartmens na pražském Novém Městě. "Ve většině vyspělých zemí jsou zastoupeny všechny způsoby rezidenčního bydlení, avšak v České republice je nájemní bydlení stále opomíjené. Této mezery na trhu jsme plně využili včetně momentu překvapení a konkurence na náš obchodní model zatím nebyla schopna zareagovat," říká Lukáš Beran ze společnosti CTR group, která je investorem projektu.

Risk pro banky

Projekt na Albertově je ojedinělý a dlouhou dobu takový zůstane, soudí představitelé developerů. »Banky po mně nyní chtějí předběžné kupní smlouvy na polovinu bytů v projektu. Nedovedu si představit, jak bych banku přesvědčil, že jí budu úvěr splácet dvacet let, protože budu byty pronajímat a z pronájmu nedostanu víc, než dvacetinu pořizovací ceny," uvedl Dušan Kunovský, šéf největší tuzemské developerské firmy Central Group.

Central Group staví byty pouze na prodej, stejně jako developerská společnost Ekospol.

"Byty k pronájmu se nestaví ani v Západní Evropě. Přesněji řečeno: developer je postaví, ale nepronajímá, protože byty k pronájmu od něj koupí realitní fond. A ten je pak pronajímá. Fondy kupující byty ale v Česku nepůsobí, zdejší trh je příliš malý," řekl Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Tato firma je na českém trhu výjimečná tím, že nepoužívá bankovní úvěry, výstavbu financuje z vlastních zdrojů. Že by mohla tyto zdroje, nezatížené bankovními úroky, použít pro nájemní byty, Korec striktně odmítá: "To by zcela umrtvilo vložené prostředky, za současné situace si takový hazard nikdo nedovolí."

1. JEDINÝ PROJEKT V ČESKU
Bytový komplex Albertov Rental Apartmens v Praze je jediným větším projektem bytového komplexu určeného na pronájem v Česku.
FOTO: CTR group