Co se stane na bytovém trhu v roce 2011 v souvislosti s deregulací nájemného?
Tomislav Šimeček, předseda občanského sdružení majitelů domů
Nemyslím, že se bude výrazně snižovat nájemné. Developeři, kteří v Praze mají neprodaných 3500 bytů, se je budou snažit prodat, protože musí splácet krátkodobé úvěry. Nabídka bytů k pronájmu se nerozšíří.
Miroslav Jonáš, spolumajitel realitní kanceláře M&M Reality
Bude to připomínat vstup Česka do EU: Hodně se o tom mluvilo, a nic se na realitním trhu nestalo. Byla to jen bublina. Většina majitelů a nájemníků se dohodne, rozhodně nečekám, že by se statisíce lidí ocitly bez domova.
Jiří Pácal, ředitel central europe holding
Končí jedna velká deformace nájemního trhu a nastává rovnovážná hladina nájemného. Mělo by to přinést pozitiva pro obě strany. Pronajímatelé se budou přetahovat o nájemníky. Bude trvat půl roku až rok, než se hladina nájemného ustálí. Měl by nastat stav, kdy výše nájemného bude odpovídat kvalitě bydlení.
Jan Vozárik, místopředseda sdružení nájemníků ČR
V každém případě by mělo dojít k poklesu cen bytů. Pravděpodobně se také sníží nabídkové ceny nájmů. Otázkou je, co přijde v následujících letech. Velké byty jsou dnes například pro důchodce nezaplatitelné a zřejmě je budou rozdělovat na dva menší.
Konec jedné etapy deformace nájemního trhu. Tak označují deregulaci nájmů nejen zástupci majitelů domů, ale i nezávislí odborníci na bytovou politiku. Někteří obyvatelé bytů s regulovaným nájmem totiž platí 3,5krát nižší nájem než jejich sousedé, kteří žijí v bytě s tržním nájmem.
Uvolnění trhu s nájmy bude probíhat etapovitě. Od začátku roku 2011 se dotkne asi 400 tisíc bytů, dalších více než 300 tisíc domácností bude moci platit regulované nájemné až do konce roku 2012. Prodloužení výjimky se týká většiny krajských měst, Prahy a měst Středočeského kraje s 10 tisíci a více obyvateli. Pouze smluvní nájemné bude platit na celém území České republiky až od roku 2013.
Od podzimu začali někteří majitelé domů hrozit soudními spory těm nájemníkům, kteří vyšší činži od příštího roku neakceptují. Až poté začalo ministerstvo pro místní rozvoj (MMR), které má tuto agendu na starosti, činit konkrétní kroky.
Cenové mapy
Těsně před koncem roku 2010 ještě vyhlásilo zakázku na zhotovitele cenových map, které mají nájemníkům a majitelům domů říct, jaká výše nájmu je v daném místě a čase běžná. Ti se cenovými mapami mohou, ale nemusí řídit. Pomoci mají i soudům, které budou žaloby na výši určení výše nájemného řešit. Velcí poskytovatelé nájemního bydlení v Česku typu CPI Group varovali před podáním tisíců takovýchto žalob, ministerstvo přesto opakovaně tvrdí, že k žádným záplavám soudních sporů v příštím roce nedojde.
Odhadnout počet žalob si netroufají ani samotné soudy. "Je velmi problematické předpokládat, kolik těch žalob bude," uvedl místopředseda Krajského soudu v Ústí nad Labem Vilém Šetek. Žalobami se budou nejprve zabývat okresní soudy, na krajské soudy dorazí až po případném odvolání, a to bude podle jeho odhadu trvat minimálně rok.
"Nebudeme činit specifická opatření, jakým by byl například soudce specialista," řekl Šetek s tím, že soudy dnes nemají k dispozici podklady - cenové mapy, na základě kterých by výši nájemného mohly dokazovat. K vyčíslení spravedlivé výše nájmu by proto sloužili odhadci nemovitostí.
Soudce Šetek doporučuje, aby se nájemníci s pronajímateli na nové činži dohodli. "Celkové náklady na soudní spory převýší hodnotu předmětu samotného sporu," řekl Šetek s tím, že se může jednat o desítky tisíc korun. Nejdražší položkou v těchto sporech budou odměny advokátů.
Silný zájem o rady
Ve snaze uklidnit atmosféru kolem množství hrozících žalob, MMR začátkem prosince společně se Sdružením nájemníků ČR (SON) spustilo bezplatné poradenství pro nájemníky. Zatímco ministerstvo za první měsíc fungování poradenství registruje stovky telefonátů a e-mailů, telefony zástupců SON zvoní neustále. Podle Milana Taraby, předsedy SON, pomohlo Sdružení nájemníků již téměř 70 tisícům žadatelů.
"Zájem je obrovský a nejen na Ostravsku, ale ve všech třech hlavních poradenských centrech SON v Praze, Brně a Ostravě," potvrdil Jan Vozárik, místopředseda SON a jeho zástupce za Moravskoslezský kraj. Lidé podle něho volají, píší a chodí se do poraden ptát osobně. Jen Vozárik řeší denně i 30 až 40 požadavků.
Otázky nájemníků jsou podle něho různorodé. V některých případech jim majitelé domů návrhy nových činží nezaslali, podle něho se ale najdou i pronajímatelé, jejichž požadavky jsou přehnaně vysoké. To se však týká spíše menších hráčů, kteří vlastní jednotky, případně jen desítky bytů. "Všem radíme, aby se strany snažily najít kompromis," sdělil Vozárik.
Ostrava je s Ústím nad Labem druhé ze dvou krajských měst, kde se nájmy uvolní již za pár dní. Společnost RPG Byty, největší poskytovatel nájemních bytů v Česku, se podle svého mluvčího Petra Handla v 80 procentech případů s nájemníky již dohodla. Firma vlastní více než čtyřiačtyřicet tisíc nájemních bytů v Moravskoslezském kraji.
Ze 400 tisíc bytů, kterých se změny dotknou již příští rok, jich je podle ministerstva pro místní rozvoj 55 až 60 procent v majetku obcí a měst. Ty se podle dřívějších vyjádření radnic ke zvyšování nájmů nechystají, případně jen v minimální výši.
Ani ve většině ostatních případů kvůli dražším činžím nehrozí, že se lidé ocitnou "na ulici". V Česku totiž podle zástupců realitních kanceláří i Občanského sdružení majitelů domů (OSMD) převyšuje nabídka bytů na trhu jejich poptávku. Deregulace nájemného tedy naopak povede k dalšímu tlaku na snižování nájmů a boji majitelů domů o solidní nájemníky.
