Ceny bytů klesnou už jen nepatrně, trh se začíná obracet, myslí si expert

Na trhu rezidenčních nemovitostí je obtížné odhadovat vývoj i v nejbližších letech (kdo by před pár lety čekal krizi Eurozony?), natož prognózovat situaci za 10 nebo 20 let. Orientační prognózy i u nás však existují, a to na základě podobností s vývojem trhu ve vyspělejších zemích. Tam se překvapivě ukázalo, že k dlouhodobému poklesu cen rezidenčních nemovitostí došlo až ve chvíli, kdy generace baby boomu dosáhla důchodového věku. Tedy nikoliv ve chvíli, kdy společnost začala stárnout, ale až ve chvíli, kdy nabídka bytů od lidí odcházejících do důchodu (a využívajících tak své investice do bydlení jako určité formy důchodového pojištění) převýšila poptávku od prvonabyvatelů bydlení. Do té doby se totiž silné ročníky posouvaly na "žebříčku bydlení", případně si kupovaly druhé, třetí byty pro investici, a tudíž udržovaly dostatečně silnou poptávku. Podle toho by bylo možné odhadovat, že zatím nás dlouhodobý propad cen, jaký známe například z Německa nebo Japonska, nečeká a že současná krize by měla mít podobu klasického cyklu a ceny nemovitostí dříve či později zase začnou růst. Mimo to, až se naší ekonomice začne zase dařit, je možné očekávat další příliv zahraniční imigrace.

Rád bych pomohl, ale o rekreačních objektech v podstatě neexistují spolehlivé cenové indexy ani jiná spolehlivá cenová data, takže není možné vývoj v tomto specifickém segmentu vůbec relevantně hodnotit. I pro mne je, nicméně, překvapivé, jak se fenomén rekreačních chat/chalup/apartmánů, ostatně dost specifický pro českou populaci, udržel i po roce 1990, a to i přes sílící trend tzv. suburbanizace, tedy kdy si již primární bydlení lidé volí za hranicí města.

Máte pravdu, že index realizovaných (transakčních) cen ČSÚ je vydáván se značným zpožděním a alternativa, tedy index ČSÚ na nabídkových cenách, není zdaleka plnohodnotná. Jednoduché srovnání obou indexů ukazuje zcela rozdílný vývoj; nabídkové ceny jsou totiž výrazně zpožděné za vývojem skutečným. Existují také cenové mapy realitních kanceláří, ale já bohužel nejsem informován o metodice v pozadí jejich konstrukce. Osobně bych doporučil čtvrtletní indexy odhadních cen, které si vytváří některé bankovní domy - Česká spořitelna a Hypoteční banka (tzv. HB index). Ale to hlavně proto, že se na jejich konstrukci podílím a vím, že se na metodiku i data mohu spolehnout. Oba indexy jsou přístupné na internetu, nejpozději 30 dnů od konce čtvrtletí. Mým cílem je vytvořit cenový index na sdílených datech většího počtu bank a pevně věřím, že se to povede a že tento index bude veřejně dostupný. Mé doporučení berte ale s rezervou, jsem zde v střetu zájmů.

Udržitelnost současných sazeb nejsem schopen vůbec posoudit, a myslím, že podobně by reagovali ti zástupci bankovního sektoru, kteří neustále opakují, že to nelze předjímat. Tak ostatně funguje trh, všichni máme nějaká očekávání, ale nikdo nezná pravdu. Můj čistě osobní názor je, že současné nízké sazby, dané velkou konkurencí mezi bankami (a jejich velkými plány) i makroekonomickou situací, mohou ještě nějakou dobu zůstat, ale nedovedu si představit, že by mohly být ještě nižší. Co se týká srovnání fixace a úrok, myslím, že bych nepřidal do diskuse nic nového - buď zvolíte jistotu a vyšší sazbu nebo riziko a sazbu nižší. Je to navýsost individuální rozhodnutí o vlastním vztahu k riziku.

Myslím si, že ten boj už začal s příchodem tohoto roku a že je dost "nelítostný". Nevím, jak dlouho to může vydržet, ale, jak jsem psal, další snižování již dnes tak nízkých sazeb bych asi (zdůrazňuji, že je to jen má spekulace)neočekával.

Myslím si, že se v naší zemi staví svépomocně stále mnohem více, než je běžné ve většině vyspělých zemích. Ve Velké Británii by to, myslím, ani téměř nikoho nenapadlo a většina výstavby je v rukou developerů. Fakt, že je to méně, než dříve, je přece velmi pozitivní - lidé si váží svých vlastních individuálních schopností, než aby čas, který by mohli věnovat své práci a činnostem, ve kterých jsou dobří, promrhali na stavbě mícháním malty. Dávají tím mimo jiné práci dalším a nemíchají se do toho, čemu nerozumí. Na druhou stranu je otázka, zda-li je vždy stavba na klíč od stavební firmy kvalitnější než dům postavený svépomocí - určitě tomu tak vždy nebude. Ale skutečnost, že si lidé raději připlatí za to, že činnosti, kterým nerozumí, za ně udělá někdo jiný, a raději se věnují tomu, čemu rozumí, je pro konkurenceschopnost země pozitivní.

Myslím si, že u nových bytů, zejména těch dnes prázdných a marně vyhledávajících kupce, je stále jistý prostor pro zlevnění. Ostatně, dnes se často staví byty levněji, než za kolik jsou nabízeny nové a dosud prázdné byty postavené před rokem či více. Developeři očekávají, že se trh vzpamatuje dříve, než se oni dostanou do finančních obtíží. Na druhou stranu platí, že kvalitní nové bydlení (a to i ve významu atraktivní lokality) si kupce často najde i za vyšší cenu, jen se bude prodávat déle. Největší cenový pokles realizovaných cen rezidenčích nemovitostí se odehrál již v roce 2009; v roce 2010 ceny klesly uz jen mírně a nyní velmi pravděpodobně jen stagnují. Tato skutečnost právě poukazuje na limity cenových indexů na nabídkových cenách - ty stále klesají, ale trh je už možná v bodu obratu.

Minimální výnos z nájemného je individuální záležitost. Někdo očekává, že se ceny nemovitostí brzy odlepí ode dna a že jeho výnosem bude zejména cenové zhodnocení. Proto se spokojí s nízkým nájmem, případně ani svou nemovitost k pronájmu nenabídne. Nicméně, výnos z nájemného by zřejmě asi neměl být nižší než výnos z investic do "bezpečných" státních obligací - a to už proto, že pronájem je spojen s celou řadou podstatných rizik (neplacení nájemného, devastace bytu, rychlého obratu nájemníků, dlouhá doba při nalezení nového nájemníka).

Spekulativní a výsostně osobní odpověď: mám rád domy, jejich historii, rád je rekonstruuji, rád si vymýšlím nové plány dispozice bytu - proto mi zlato nic neříká (ostatně jako americké či japonské akcie) a hledám takové nemovitosti, které nejsou předražené a které skrývají potenciál (třeba až za 10 nebo 20 let). A také proto, že jiným investicím nerozumím tak dobře a rádcům moc nevěřím. Pokud jste na tom podobně, tak investujte "do cihel" jako já.

Moc se omlouvám, ale jak jsem předeslal výše, nejsem schopen posoudit a hodnotit vývoj cen rekreačních staveb, jelikož nemám k dispozici žádná spolehlivá data. Určitá sezónnost se ale projevuje na trhu rezidenčních nemovitostí obecně - v zimě jdou obchody mnohem hůře než na jaře. V cenách se to ovšem nejspíše neprojeví - sezónnost spočívá spíše v počtu transakcí, "přetlaku" poptávky.

Plně s ní souhlasím. Problém je v konkrétním řešení. Stát ano, ale jak? My se dlouhodobě snažíme, aby nástroje bytové politiky v naší zemi byly více neutrální k tzv. právnímu typu bydlení, tj. aby nepodporovaly jednu formu bydlení, například vlastnické bydlení, před druhou. Poslední koncepce bytové politiky se k vyvážené struktuře bytového systému přihlásila a doufejme, že bude také realizována. Ve výsledku člověk nemá být motivován státem být jen vlastníkem nebo jen nájemníkem, ale má mít svobodnou volbu. Jen tak se vytvoří systém, který odolá podobným vnějším ekonomickým šokům, jakým byla poslední krize. Ostatně, toto se již částečně na mezinárodním srovnání podařilo i prokázat. Vyváženější podpora (vlastnického i nájemního bydlení) je určitou zárukou, že by nemělo docházet k tak výrazné cenové volatilitě.

Nemyslím si, že je v ČR bytový nedostatek a několikrát (naposledy minulý týden v Hospodářských novinách) jsem o tom psal. Naopak, myslím si, že více než bytový nedostatek by nás brzy mohl postihnout opačný extrém - nadbytek bytů. Ten se přirozeně nejvíce objeví v nejméně vyspělých regionech, ale v budoucnu také v jiných větších městech po celé republice. Praha je v tomto ohledu určitou výjimkou. Stagnace bude trvat tak dlouho, jak dlouho budou přetrvávat nejistoty ohledně udržitelnosti ekonomického růstu. Jsem ale optimista - myslím si, že se ceny bytů odrazí ode dna relativně brzy, tedy pokud se alespoň částečně podaří vyřešit aktuální problémy v eurozóně.

Regionální rozdíly v dostupnosti bydlení mapujeme od roku 2000 a jsou veřejně dostupné na serveru: www.disparity.cz - a to pro různé skupiny domácností a jak pro ceny bydlení, tak nájemné. Je pravda, že se Praha v dostupnosti bydlení vzdalovala dlouho ostatním regionům, ale v roce 2003 se ten trend na nějaký čas obrátil a rozdíly se mezi Prahou a zbytkem republiky (stejně jako mezi ostatními regiony navzájem) snižovaly. Velký nepoměr ovšem zůstal a stěhování do Prahy může být pro velkou část lidí finančně nevýhodné. I o tom si můžete přečíst na výše zmíněných webových stránkách. Velký rozdíl mezi Prahou a ostatními regiony odpovídá specifičnosti vývoje post-socialistických zemí - podobně velké rozdíly mezi hlavním městem a zbytkem země jsou v Polsku, Rusku, Estonsku... Ve vyspělých zemích je ekonomická aktivita mnohem více rozprostřena napříč všemi regiony. Až se něco podobného bude dít i u nás, je možné očekávat, že se regionální rozdíly v dostupnosti bydlení výrazněji zmenší.

Trh s byty u nás existuje a reaguje tak, jak bychom očekávali. Průměrná transakční cena bytu poklesla od konce roku 2008 do konce loňského roku o 20 % a u nových bytů to bylo zřejmě i více (zvláštní index na nové byty prozatím bohužel k dispozici není). Stavební náklady a pořizovací ceny jsou evidovány ČSÚ, jakkoliv ne příliš spolehlivým způsobem (odhad před udělením stavebního povolení). Prosím,podívejte se pro odpověď tam. Jistě je dnes podstatně nižší než v roce 2007, tedy v době stavebního boomu.