Lidé s průměrným platem nemají šanci koupit si v budoucnu v Praze byt. Může to vytvořit celospolečenský problém, říká šéf portálu CenováMapa.org Milan Roček

Dobrý den, Vaše otázka má dvě roviny. První je obecná dostupnost bydlení ve vztahu k příjmu a druhá je otázka politiky v ČNB a její role ve vztahu k přiměřenému či nepřiměřenému zadlužování. Když začnu první částí, tak nelze než konstatovat, že v Praze je dnes bydlení pro mladé, byť nadprůměrně vydělávající lidi, čím dál tím nedostupnější. Tuto situaci ale přímo nevyřeší to, jestli nějaké pravidlo, v našem případě regulace centrální banky, která požaduje, aby ten, kdo si chce vzít hypotéku, použil pro koupi bytu také nějaké svoje peníze, bylo úplně tolerantní nebo mírně přísné. Musíme to vzít jako fakt, jako realitu současné situace. Problém je v tom, že nemovitosti jsou extrémně drahé a nemůžeme příliš očekávat to, že by ceny nemovitostí poklesly. Dostali jsme se do situace, kdy bydlení v Praze je extrémně drahé a je nedostupné a to může do budoucna vytvořit celospolečenský problém, který může vyústit v odliv mladých lidí pryč z Prahy. Tedy k Vaší otázce, podle mne to není udržitelná budoucnost, ale jsme (v Praze) v určité pasti, ze které není jednoduchá cesta ven.

Dobrý den, osobně vnímám dlouhodobý vývoj v Olomouci za jeden z nejpřirozenějších v naší republice. A to přesto, že v posledních dvou letech je zde rovněž významný nárůst cen. Ale demograficky se Olomouc vyvíjí velmi přirozeně, má ideální širokou skladbu obyvatelstva, je zde univerzitní život, a celkově můžeme vnímat Olomouc jako město, kde se velmi dobře žije. Hlavní je, že stranu kupující zde tvoří domácí poptávka, naprosto převažují lidé z Olomouce.To je pro trh nejpřirozenější. Dlouhodobě se ceny v Olomouci vyvíjejí bez zvláštních extrémů. V současné době je v nabídce v Olomouci cca 500 nových bytů, které jsou volné v nabídkách developerů a na na rozdíl od Prahy je v Olomouci mnohem vyváženější poměr mezi nabídkou a poptávkou a nejsou zde, na rozdíl od Prahy, takové problémy s výstavbou nových bytů. Vyšší nabídka tak může lépe korigovat růst ceny i při vyšší poptávce. V Olomouci osobně nevnímám realitní bublinu.

Dobrý den, krásná otázka, děkuji za ni. Ano, znám takového člověka, je to náš analytik František Brož, který už na přelomu roku 2014 a 2015 opakovaně upozorňoval, že v Praze „dojdou“ nové byty. Vycházel přitom z detailních analýz dat, která na portálu CenovaMapa.org zpracováváme, a to nejenom z vývoje cen, ale zejména z počtu nových bytů, které byly evidovány v procesu přípravy a plánování nových bytů do následujících 5 let (v té době do 2020). Tehdy upozorňoval, že podle jeho propočtů do 5 let klesne nabídka nových bytů o 30-40% a pokud bude vysoká poptávka, tak to nedopadne dobře. Bohužel se úplně netrefil, ta situace přišla o 2 roky dřív. Současně máte pravdu v tom, že řada lidí má tendenci odhadovat jen podle svého názoru a momentálního pocitu. I když se většině z nás situace na trhu s byty v Praze určitě nelíbí, tak dnešní vývoj byl bohužel minimálně před 2-3 lety předvídatelný. Jen si to většina lidí neuvědomuje, protože žijeme v příliš rychlé době a máme tendenci hodnotit zejména krátkodobé vlivy. My se ale snažíme vyhodnocovat exaktní data a fakta a snažíme se hledat maximální souvislosti současného vývoje.A to i z hlediska dlouhodobých vlivů. I když nízké úrokové sazby, tedy levné hypotéky, samozřejmě sehrály určitou roli k posílení poptávky po koupi bytů, tak to byl jen jeden z mnoha faktorů, který se na současné situaci podílí a podle mne nepatří k těm nejdůležitějším. Co nás čeká? Mírný růst, případně stagnace cen. Bude záležet na tom, zda trh, tedy kupující přijmou "novou realitu cenové hladiny", nebo ne. Bude podle mne hrát více roli psychologická rovina, naše schopnost a ochota akceptovat současnou cenovou hladinu. Pokud ano, ceny dále porostou, i když určitě pomaleji. Pokud ne, zpomalí se prodeje bytů. Nikdo z prodávajících (ani developeři, ani osobní vlastníci) ale dnes nejsou pod tlakem prodávat a tedy i snižovat ceny. Takže odtud spíše předpoklad stagnace.

Dobrý den, má je odpověď ano, těch trhů je celá řada. Koupit si byt dnes v jakékoliv evropské metropoli je opravdu převážně jen pro „bohaté“. Musíme ale vnímat rozdíl mezi Prahou, Brnem a dalšími krajskými městy a například venkovem. Rozdíly v naší malé republice jsou extrémně velké. Určitě tak nejde říci, že pořízení vlastního bydlení, tím mám na mysli koupit si byt nebo dům, je pouze pro bohaté. To není pravda, to bychom neměli u nás 80% všech bytů a domů v osobním nebo družstevním vlastnictví. Faktem je, že podle dat z katastru nemovitostí se v posledním roce polovina všech prodaných bytů zaplatila z hotových peněz a polovina s pomocí hypotéky. A to jak u starých bytů, tak u novostaveb. Rozhodně se tak nedá říct, že by mezi lidmi nebylo dostatek peněz. Otázka marží bank u hypoték nyní nehraje roli, jsou nízké. Tady není prostor pro zlevňování. Ani ke snížení cen nemovitostí nemůže dojít nějakým "zásahem shůry". Ke snížení dojde nejpravděpodobněji tehdy, když bude vyšší nabídka, než poptávka, ale v té situaci a specificky ve většině velkých měst nejsme.

Dobrý den, k Vaší první otázce: Podle všech dat, která máme k dispozici, jsem toho názoru, že se současné pražské ceny opravdu stávají novou realitou. Jejich pokles v horizontu 5 let považujeme za prakticky nemožný, pokud nedojde k nějaké globální ekonomické krizi, která by měla zásadní dopad na zaměstnanost a příjmy obyvatel Prahy. Reálně žijeme ve velmi blahobytné době, do Prahy směřuje čím dál více lidí, byty jsou v Praze nedostatkové zboží a v horizontu 5 let není reálné, že by nabídka nových bytů výrazně překročila současnou poptávku. A toto je základní faktor, v Praze je dlouhodobě nedostatek nových bytů a v přípravě do roku 2030 jich je méně, než je předpokládaný přírůstek obyvatel Prahy. k Vaší druhé otázce: Okolí Prahy se v posledním roce stává východiskem pro pořízení levnějšího bydlení než v Praze. Má to řadu komplikací zejména v oblasti dopravy, ale pokud reálně v Praze byty nejsou a zvyšuje se počet obyvatel Prahy, je tento trend logický. V Praze převažují byty, v okolí Prahy převažují rodinné domy. Do okolí Prahy se tak lidé z Prahy nestěhují ani tak proto, že by to vyhledávali, ale proto, že je to levnější alternativa. Máte pravdu v tom, že růst cen rodinných domů v okolí Prahy není tak výrazný jako růst cen bytů. Nicméně pokud bude převyšovat poptávka nad nabídkou, můžeme očekávat růst cen i zde. A to právě proto, že se jedná o spádovou oblast Prahy a proto, že dlouhodobě roste počet lidí, kteří do Prahy směřují díky lepším pracovním příležitostem, než kdekoli jinde v republice. ke třetí otázce: Ačkoli je realitou celorepublikový růst, tak nerostou jednotlivé regiony stejně, některé sice rostou, ale z velmi malých cen (např. severozápadní Čechy, Ostravsko, Karlovarsko) a tak v absolutních cenách se rozdíly mezi regiony spíše zvětšují. Faktorů je celá řada, dlouhodobé stěhování do měst, demografický vývoj i levné hypotéky. Velký faktor hraje i psychologický vliv tohoto tématu. O růstu cen se píše, mluví, diskutuje. Přitom zhruba polovina všech prodejů probíhá v Praze, Brně a Plzni, případně Olomouci. V největších městech se prodá nejvíce nemovitostí a současně za největší ceny - to pak paradoxně psychologicky tlačí ceny nahoru i ostatních regionech, protože v celkových statistikách mají tato města největší váhu.

Dobrý den, Mirku, dvacetiletá prognóza by byla velmi ošidná, je to příliš dlouhá doba a určitě bychom si na ni netroufli. V té době může přijít mnoho i extrémních faktorů. Když všechny neočekávatelné faktory pominu, doporučoval bych přemýšlet nad dopady demografického vývoje. Ten bude hrát v horizontu 10 až 20 let stejně významnou roli, jako v posledních 5 letech. Co se týče investování do koupě bytu / pozemku pro Vaše děti - záleží na lokalitě, kde žijete a jaký je v daném místě poměr cen k Vašim příjmům. Tedy jednoduše řečeno, co si můžete dovolit. Máte-li zbytečnou hotovost tak platí to, co vždy, z dlouhodobého hlediska si nemovitosti drží reálně svou cenu. Plánujete-li na 20 let, plánujete dlouhodobě. Mohu dát příklad na sobě. V roce 2003 jsme koupili 2 byty pro své děti. Z tehdejšího úhlu pohledu nebyly rozhodně levné. Dnes, po 15 letech je jejich cena více než dvojnásobná, ale o to paradoxně nejde. Děti nám děkují, že budou mít kde bydlet za přijatelné náklady. Snad jsem odpověděl :-)

Dobrý den, Toto je velmi složitá otázka. Musí dlouhodobě myslet v širších souvislostech. To, co dlouhodobě ovlivňuje otázky cen bydlení přesahuje v čase funkční období politiků. A to je problém. Jednu "generaci" politické reprezentace to reálně nezajímá. Nemůže sklidit efekt své práce. Ale kdybychom uvažovali v rovině "osvícených a dlouhodobě uvažujících politiků", nebo dlouhodobě působících úředníků v oblasti rozvoje měst, pak je třeba sledovat souvislosti demografického vývoje v daném městě. Vnímat celkové souvislosti je nejdůležitější, vnímat to, kolik lidí se stěhuje do města, kolik z města, jaké tam vznikají pracovní příležitosti, jak lákavé, zda jsou tam školy, zejména vysoké školy atd. Nejvíce by ale měly samo až správy a úřady pod ně spadající dodržovat správní termíny - není možné, aby schvalovací proces výstavby nového let, jako v Praze bytového domu trval třeba. Chybí nám díky tomu schopnost rychleji reagovat na výkyvy nabídky a poptávky po bytech. Jednoduchý návod ale neexistuje.

Dobrý den, toto je téma více pro ekonomy. My se snažíme vyhodnocovat data a sociologické a demografické souvislosti. Současně ale mohu s jistotou říci, že je přeceňován vliv spekulativního kapitálu na cenu nemovitostí a jeho podíl na počtu transakcí v bytech a rodinných domech - tedy nemovitostech pro bydlení. Poptávku v ČR tvoří z 95% domácí poptávka, pouze v Praze je větší podíl zahraničních klientů. A současně významně převažuje poptávka po koupi z důvodu vlastního bydlení, než jako investice. Levné peníze v celkovém kontextu mají velký vliv na dlouhodobě nízké úrokové sazby u hypoték a to zvyšuje poptávku.

Dobrý den, na tuto otázku neumím odpovědět. Je to otázka na politiky. Ano máte pravdu, současná situace zejména v Praze může mít velmi negativní vliv na vývoj Prahy, zejména tím, že zde mohou ztratit perspektivu pro dlouhodobý život mladí lidé. Ano, máte pravdu, ani stát, ani radnice Prahy dlouhodobě vůbec nevytváří ani nějakou smysluplnou koncepci, jak by se mělo vyvíjet bydlení, ani neřeší zcela tristní situaci v povolovacích procesech nových bytů. Pro začátek by pomohlo, aby byly dodržovány správní lhůty těmi úřady, kterými prochází povolovací proces výstavby nových bytů. ČNB dělá svou práci, snaží se předejít případnému negativnímu dopadu při nesplácení hypoték, kdyby přišla nějaká ekonomická krize. Podle mého soudu sice nevnímá některé neekonomické specifika ČR v oblasti bydlení posledních 20-30 let, jenže to není oblast, kterou by se ČNB měla zabývat. Dostáváme se tak do situace, kdy přicházejí různé, dobře myšlené administrativní zásahy z různých stran státního aparátu, které ale mohou mít nakonec kontraproduktivní dopad.

Odpověď může být tvrdá, možná opravdu nemáte. Bohužel máme u nás jeden zásadní problém, který se umocnil v posledních 10 letech. Zásadně u nás převažuje vlastnické bydlení. A není zde alternativa nájemního bydlení. A tato kombinace je nebo může být fatální problém. omlouvám se za nepříliš pozitivní odpověď

Dobrý den, velký dům "u lesa" za Prahou není typicky dostupný prostředek pro bydlení všech skupin lidí. Minimálně má vyšší provozní náklady. Tím je i menší cílová skupina poptávky. A tím nevzniká tak velký tlak na růst cen. Poptávka po menších bytech spočívá ve změně demografických parametrů a životního stylu posledních 20 let. Žijeme v méně početných domácnostech a historicky nám segment malých bytů v Praze chybí. Ve Vašem segmentu tedy neočekáváme zásadní dynamiku v růstu cen. Bude ji ale ovlivňovat vývoj cen pozemků. Ty nyní rostou rychleji než byty a po určité době se paradoxně může cena domu stát "cenou za pozemek" a pak by nastala dynamika vyšší.

Dobrý den, současná situace nemá jednoduché řešení. Nemáme kouzelný proutek... Lze ji řešit pouze systematickým neignorováním dlouhodobých faktorů, které dopadají na bytový trh a logické vnímání souvislostí vývoje v jednotlivých regionech. Bohužel jsme lidé a tak nemůžeme očekávat "odpovědné chování jednotlivce", to platí i o developerech. Ono odpovědné chování nelze ani definovat ani vynutit. Jakékoli návrhy řešení by byly dlouhodobé, s dopadem v 5 až 10 letech. Ale je nutné začít něco dělat. Ale koordinovaně, s rozmyslem, s plánem, nikoli populisticky.

Dobrý den, to nejde od stolu říci, záleží na tom, odkud jste, co preferujete, jak se chcete o nemovitost starat. Dále záleží na tom, proč chcete investovat, jestli chcete nemovitost držet dlouhodobě pro uložení peněz, nebo mít výnos z nájmu. Parametrů je k vyhodnocení potřeba mnohem víc.

Dobrý den, na to musíme zpracovat data - to z hlavy nevím :-), ale můžeme se na to podívat v detailu a odpovědět později individuálně.

Dobrý den, v principu to, co dělá ČNB dělá s maximální zodpovědností a s jasným úkolem a cílem. Mám stejný názor, že i kdyby se nyní hypotéky "zregulovaly na nulu" tedy tak, že by de fakto hypoteční trh téměř neexistoval, přesto by to nemuselo hnout s cenami nemovitostí v Praze. Jinde ale ano. Takže je třeba rozlišovat Prahu, případně Brno a zbytek republiky. Mezi lidmi je veliké množství hotovosti, dlouhodobě se více než polovina nemovitostí pro bydlení financuje hotovostí, nikoli hypotékami. V této souvislosti opravdu mohou být některé regulatorní kroky obecně kontraproduktivní. Zde ještě zmíním, že hlavní příčinou růstu cen v roce 2007 i 2016 byly nekoordinované zásahy státu - daňové změny, zákonné změny nebo regulace a to proto, že tyto změny jsou dopředu dlouhodobě známy a obvykle vyvolají "efekt předzásobení před změnami"

Myslím si, že pokud jste dobrý vlastník domu a pronajímatel a o dům se staráte dobře, pak je Vaše nájemnice "poněkud nevděčná". Možná je v situaci, kdy nezná realitu okolního světa. Byl bych na jejím místě velmi šťastný a bez většího reptání bych přistoupil na takto přiměřené zvýšení nájmu.

Dobrý den - zkusím stručně: Dům, řadový, v pěkné lokalitě a pak nehraje roli jestli nový nebo existující a případně rekonstruovat. Ale je to o osobních preferencích. Berte jako můj osobní pohled :-)

Nemyslím, že to není identifikací těchjto věcí, jsou vyšší položky v ceně bytu - nejvyšší je daň. Daňové zatížení nového 60 m bytu se za 11 let zvýšilo průměrně ze 150 tis na cca 600 tis. Ale souhlasím co do hysterie - pokud by se hystericky nenakupovalo, ceny by neskočily tolik, pokud ochladne zájem, ceny neporostou tolik. Ale v řadě měst (hlavně Praha a Brno) je opravdu problém s počtem bytů, které jsou k dispozici.

"Poražené regiony" jsou stejně vážný problém jako "vítězné regiony". Je to hlavně o tom, kde chce člověk žít, jaké tam má možnosti a příležitosti a v tomto ohledu máme jakési stigma oblasti Sudet a oblastí těžkého průmyslu. A tam, kde jsou špatné příležitosti a lidé z regionu spíše odchází, tak tam je dopad dlouhodobě negativní.

Dobrý den, regulaci považuji za nevyhnutelnou. Nejen z ekonomického hlediska, ale hlavně z hlediska dopadu na život v bytových domech, kde je Airbnb provozováno. Reálně prostě nelze sloučit bydlení a hotel do jednoho. Současně Airbnb odebírá značnou část bytů, které by jinak byly spíše nabízeny k dlouhodobému pronájmu a v Praze se jedná o počet, který je zhruba čtyřnásobek toho, co se nabízí k pronájmu. To je naprosto nevyrovnaný a tristní stav. Osobně nechápu nečinnost pražského Magistrátu v této věci. Vážení čtenáři, vyčerpali jsme položené dotazy. Přeji Vám příjemný zbytek dne. Milan Roček