Ekonomika i celá společnost se budou z koronaviru vzpamatovávat hodně dlouhou dobu, tvrdí developer Dušan Kunovský. Jeho společnost Central Group již přišla kvůli pandemii o desítky milionů korun a o další desítky může přijít kvůli poklesu poptávky. Jak ale největší developer rezidenčních nemo­vitostí v Česku říká, každá krize je i příležitostí. I během poslední finanční krize sice spadly ceny bytů i jejich prodeje, Central Group ale nakonec díky akvizicím na trhu posílila. Podobný vývoj podle Kunovského může přinést i aktuální krize koronavirová.

Jak pandemie koronaviru ovlivnila Central Group?

Stavby normálně dál probíhají, architekty, projektanty a další lidi, kteří mohou dělat práci doma, jsme poslali na home office. Většina zaměstnanců měsíc a půl nepracovala, zůstávali doma a dostávali 60 až 80 procent mzdy. Firma se znovu rozjela až tento týden, když nám to opatření vlády umožnilo.

Museli jste například odložit nějaké projekty?

Od začátku dubna jsme měli dát do nabídky asi stovku bytů v našem menším projektu v Praze na Palmovce, nakonec jsme se rozhodli to odložit. Původně jsme mysleli, že to posuneme třeba až na podzim, jenže se záhy ukázalo, že poptávka je tak velká, že není proč čekat. Takže už v polovině dubna jsme dali byty do nabídky a od poloviny května nabídneme kupujícím dalších asi 120 bytů v jednom projektu na Praze 5. Poptávka po bydlení stále je, není důvod jí nevyjít vstříc.

Dušan Kunovský (48)

Vystudoval práva na Univerzitě Karlově v Praze a také na Cambridge University v Anglii. Po studiu se věnoval právní praxi a poté vstoupil do oblasti developmentu. Firma Central Group, kterou založil v roce 1994, je dlouhodobě jedním z největších rezidenčních stavitelů v zemi.

Na akvizice můžeme mít z vlastních zdrojů během jednoho roku až 2,5 miliardy korun, říká developer Dušan Kunovský.

Máte již představu, jak velké ztráty jste utrpěli kvůli koronaviru?

Přímé ztráty kvůli zastavení provozu dosahují nějakých dvaceti až třiceti milionů korun. Nepřímé dopady budou ve výši mnoha desítek milionů korun.

Jak velký bude mít podle vás koronavirus dopad na ceny bytů v Praze?

Když jsme minulý týden prezentovali se Skanskou a Trigemou čísla za první čtvrtletí, tak jsme uváděli, že nárůst prodejů činil meziročně kolem deseti procent, ceny rostly o dvě procenta. Tahle čísla ale ještě nemohou odrážet vliv koronaviru, ten se projeví až ve druhém a dalších čtvrtletích. Bezesporu bude mít pandemie koronaviru vliv na poptávku. Zcela zásadní dopad to bude mít na menší byty v centru Prahy, neboť momentálně nefunguje Airbnb. V Praze jde až o 15 tisíc bytů, které jsou používány ke krátkodobým pronájmům a řada z nich se dostane na trh. Bude to mít a ostatně už má bezprostřední vliv na výši nájemného, některé ty byty budou i k prodeji. Zároveň si ale musíme uvědomit, že poptávka po bytech v Praze dlouhodobě výrazně převyšuje jejich nabídku. Minulý rok se sice v Praze povolilo přes pět tisíc bytů, to byl ale výrazný nadprůměr, v jiných letech to bylo třeba jen 2500 bytů. Jenže potřeba Prahy je minimálně deset tisíc bytů ročně. Takže i s určitým poklesem poptávky bude podle mě platit, že lidé budou chtít kupovat více bytů, než kolik jich bude v Praze k nabídce.

Takže si nemyslíte, že by mohl nastat výraznější pád cen, podobně jako tomu bylo v době finanční krize?

Už na začátku roku jsme predikovali, že ceny neporostou o deset procent, jako v některých předešlých letech, ale jen v jednotkách procent. Nemyslím si ale, že by došlo k pádu cen. U některých méně kvalitních projektů, které se dostaly v poslední době na trh, budou muset asi prodejci časem přistoupit ke korekci, případně nabídnout kupujícím nějaké bonusy.

Ale tvrdý pád nečekám. Hypotéky jsou díky opatření ČNB dostupnější, je šance, že úrokové sazby by mohly jít ještě níže, což by poptávku mělo povzbudit. Jak jsme navíc zjistili ze svých dotazníkových šetření z poslední doby, lidé často uvádějí, že nemovitosti chápou jako bezpečnou investici v nejisté době.

Přímé ztráty kvůli zastavení provozu dosahují dvaceti až třiceti milionů korun. Nepřímé dopady budou ve výši mnoha desítek milionů korun.

Lze kvantifikovat, kolik procent kupujících teď z trhu zmizí? Ať již jde o kupce z ciziny, či ty domácí, kteří kupují menší byty na investici a chtějí je krátkodobě pronajímat.

Myslím, že pokles poptávky může být nějakých 20 až 25 procent.

Každá krize je i příležitostí, vnímáte podobně i současnou situaci? Rozhlížíte se třeba po možných akvizicích?

Je pravda, že finanční krize nám z dlouhodobého hlediska pomohla, navzdory tomu, že i nám spadly prodeje a dolů šla tehdy i cena bytů. Zároveň ale krize umožnila Central Group udělat některé velké akvizice, jakou byla třeba koupě logistického areálu Westpoint Distribution Park od rakouské firmy Immofinanz, jež se stahovala zpátky do Rakouska. Zároveň jsme tehdy nakoupili asi sedm velkých pozemkových lokalit, takže náš tržní podíl vzrostl. Když se podíváte na několik posledních let, kdy byl v Česku velký nemovitostní boom, tak uvidíte, že na trh vstoupily některé menší firmy s velkým očekáváním a skutečně se s ostatními vezly na dobré vlně. V momentu, kdy poptávka ochladne a trh nebude už tak rychle růst, tak se jim podle mě přestane dařit, protože tenhle byznys v podstatě neumí. Tyto společnosti jsou samozřejmě zranitelné, nemají rezervy ani know-how. Navíc platí, že v dobách, jako je tato, se klienti raději obrací na developery s tradicí než na nováčky, kteří se mohou pyšnit leda tak barevným letáčkem. Zatím uběhla příliš krátká doba, aby se to projevilo, ale očekávám, že k tomu dojde. Stejně tak může z trhu odejít řada zahraničních investorů. Takže příležitosti k akvizicím určitě budou, my na to máme připravené finanční rezervy z vlastních zdrojů a to je vždy výhoda. Prodejce vás upřednostní, když mu můžete zaplatit v řádu několika málo dnů či týdnů. Takže tržní podíl by nám i nyní mohl růst. Roli hraje i to, že jsme jako velká společnost schopni si domluvit se stavebními firmami jiné ceny než malý developer.

Jak velkou sumu máte na akvizice vyčleněnou?

Záleží na tom, v jakém časovém horizontu. Řekli jsme si, že během jednoho roku to mohou být z vlastních zdrojů až 2,5 miliardy korun. Ale nemáme rozhodně žádný pevně stanovený plán, nebudeme kupovat za každou cenu. Sám jsem v poslední době zastavil několik jednání, protože požadavky protistrany byly přemrštěné.

Myslíte, že může koronavirus nějak proměnit trendy posledních let na nemovitostním trhu?

Nevím, jestli se třeba bude stavět tolik kancelářských budov. Poptávka po nich byla velká, jenže u sdílených pracovišť je v souvislosti s koronavirem vždy určité riziko.

Navíc za poslední měsíc a půl dost lidí a firem zjistilo, že home office může fungovat.

Je to vidět ostatně i na mně. Jsem staromilec, který se chce s lidmi v práci setkávat, a přesto mě současná situace přiměla k částečné digitalizaci mého života.

Pandemie asi neškodí jen byznysu, ale i vašemu osobnímu životu, jako nadšený cestovatel asi teď hodně trpíte, že?

Jsem z toho úplně zničený. Normálně trávím zhruba půl roku na cestách a půl roku prací, z čehož vyplývá, že nyní o to více pracuji. Dodělávám resty a zoufale čekám, až se hranice pootevřou. Snažím se hodně jezdit na kole, cestuji po Česku autem, několikrát jsem v něm dokonce musel přespat, protože není kde se ubytovat.

Najdete na tom, co se v posledních týdnech děje, něco pozitivního, nebo je to prostě holé neštěstí?

Jediné pozitivní snad je, že si uvědomíme, jak je zapotřebí být na podobné věci připraven. To, že se daří a věci fungují normálně, není samozřejmost.

Otřásá to i tím, co jsem dříve považoval za naprosto neměnné. Třeba zakotvenost České republiky v rámci Evropské unie pro mě byla jasná, samozřejmá a trvalá věc. Teď mám pocit, že i tahle zdánlivá jistota by mohla být v ohrožení. V očích mnoha lidí Evropské unii uškodil už její přístup k migrační krizi, mnozí ji kritizují i za to, jak se vypořádává s pandemií koronaviru. Je to obrovská škoda, protože já vnímám Evropskou unii jako úžasný ekonomický i politický projekt a jsem jejím velkým příznivcem a Evropanem. Kdyby se ale dnes v Česku vyhlásilo referendum, tak možná jdeme z EU ven. Takže jestli se mě ptáte na přínosy, tak opravdu skoro žádné nevidím. V byznysu přicházím o desítky milionů korun, ekonomika i společnost se z toho budou vzpamatovávat hodně dlouhou dobu.

Vlastnictví bytu je luxusem ve všech metropolích na Západě. Nevím, proč by Praha měla být výjimkou.

S podnikáním jste začal před více než čtvrtstoletím, Central Group má za sebou více než 170 projektů a minimálně v posledních 15 letech výrazně spoluvytváří obraz Prahy. Cítíte určitou odpovědnost za to, co po vás zůstane, a máte potřebu po sobě zanechat nějaký projekt, o kterém si i po letech lidé řeknou, že to ten Kunovský pěkně postavil?

K takovému myšlení se samozřejmě musí člověk propracovat jak mentálně, tak i ekonomicky. Musíte si vytvořit nějaké finanční zázemí. Z logiky věci jsme v počátcích spíše reagovali na poptávku a stavěli jsme to, co trh chtěl. Posledních asi osm let se již snažíme dělat velké architektonické soutěže, na něž lákáme špičkové architekty z celého světa. Naším asi nejunikátnějším projektem je momentálně Centrum Nového Žižkova, přihlásilo se do něj 98 ateliérů z 30 zemí světa, včetně takových slavných jmen jako třeba Sou Fujimoto, Ian Ritchie nebo Richard Meier. Vyhrála nakonec architektka Eva Jiřičná. Uvidíme, jestli se její koncept vysokých rozvlněných věží podaří prosadit, protože přiznejme si, co v Praze vybočuje, prosazuje se velmi těžko.

Hodně probíraným tématem poslední doby je připravovaný nový stavební zákon, který by měl usnadnit výstavbu. Co si od něj slibujete?

A nebojíte se, že se kvůli koronaviru jeho přijetí zpozdí?

Nový stavební zákon je nesmírně potřebný. Ten stávající zákon z roku 2006 má za dobu svého trvání již 26 novel. A i když některé novely byly motivovány dobrými úmysly, výsledkem je taková změť a složitost, že se v podstatě nestaví.

Uvědomte si, jak paradoxní je, že v době největšího ekonomického boomu a rozmachu v celé historii našeho národa se v Praze v podstatě nic nepostavilo. Největším problémem je asi skutečnost, že se ze strany různých úřadů nedodržují lhůty. V současnosti vás úředníci mají zcela v hrsti. Potřebujete jejich vyjádření, bez kterého se nehnete, a oni vám ani po roce neodpovědí. No, co to je? My bychom si klidně prošli procesem sehnání padesáti razítek, umíme to, máme na to aparát. Když jste ale v roli prosebníka, jehož osud je na libovůli úřadů, tak je to tragédie. Na novém stavebním zákonu bychom si dokázali představit řadu věcí jinak, ale výhody pro celou společnost jednoznačně převažují. Proto věřím, že projde. Momentálně končí připomínkové řízení, půjde to do Le­gislativní rady vlády, jež by měla zákon řešit v průběhu léta, a už v září by mohl jít zákon do parlamentu. Ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová stále deklaruje, že již od příštího roku by zákon mohl platit a postupně nabývat účinnosti až do poloviny roku 2023. Doufejme, že to tak bude.

Povolování výstavby nových bytů by podle vás mohl usnadnit i fond veřejných investic, do něhož by investoři přispívali. Vy jste s tímhle návrhem přišel již před dvěma lety, zatím to ale nemá podporu ani mezi všemi developery.

Je fakt, že spousta developerů tomu netleská, já to ale nepřestanu prosazovat, protože to podle mě má smysl a pomohlo by to podnikatelskému prostředí. Kdyby každý developer dal do fondu 500 korun za každý metr čtvereční nově postaveného bytu, tak třeba z našeho projektu na Žižkově, kde má být tisíc bytů, dostane město 50 milionů korun. A ty může použít na nové veřejné investice typu veřejných komunikací a nemovitostí, jako jsou třeba základní školy. Lidé z okolí nového projektu musí vidět jasné přínosy, které jim nová výstavba přinese.

Je a bude podle vás vlastnictví bytu v Praze luxusem?

Je to tak ve všech metropolích na Západě, nevím, proč by Praha měla být výjimkou. Sice to není Londýn ani Paříž, ale je to centrum relativně bohaté země, dobře se tu žije a je to krásné město.

Navíc, ačkoliv to tak z vyjadřování některých lidí může vyznívat, žádné lidské ani ústavní právo na byt v Praze opravdu neexistuje. To je přece nesmysl.

Myslíte si, že by šel v současnosti zopakovat váš podnikatelský příběh, kdy jste doslova na zelené louce postavil firmu, která je dnes největším stavitelem rezidenčních nemovitostí v Česku?

Nejsem si jistý. Spíš si myslím, že by to nešlo, a já bych do toho každopádně nešel. Neměl bych na to sílu, to bych si raději prostřelil hlavu. Stavební povolení se dnes vyřizuje běžně osm, deset let, pětkrát se všechno předělává, pak přijdou volby a zase je všechno jinak. Nebo vám onemocní paní na stavebním úřadě, přijde místo ní jiný úředník a najednou má zcela jiné požadavky. V tomhle byznysu bohužel nemůžete předvídat, co se bude dít za pár dní. A to je strašně špatně.

Související