Realitní fondy umožňují zhodnocování peněz v různých komerčních a průmyslových nemovitostech a v posledních letech si je tisíce Čechů vybraly jako relativně bezpečnou a výnosnou investicí. Nyní se po více než roce pandemie ukazuje, že tyto fondy jsou i relativně odolné vůči krizím, ačkoli výkyvy na trhu nemovitostí u mnohých snížily jejich výkonnost.
Díky těmto speciálním fondům lze kolektivně investovat do velkých nemovitostí, které by si jinak individuální investor nemohl dovolit – do logistických a nákupních center, průmyslových hal nebo skladů. Zájem v uplynulých letech rostl hlavně díky atraktivním výnosům, které v době nízkých úrokových sazeb přilákaly nejen movité jednotlivce s desítkami milionů korun, ale také drobné střadatele.
Trh s průmyslovými nemovitostmi se ale už přes rok vyrovnává s dopady pandemických omezení. Dvě vlny vládních opatření zavřely opakovaně obchody a nákupní centra a obchodní zóny se vylidnily. Fondům, které mají tyto budovy v majetku, proto vypadly příjmy od některých nájemníků. Navíc musely snížit účetní hodnotu svých nemovitostí a tím také utrpěla jejich výkonnost. Dokládají to data, která Hospodářské noviny sbírají a analyzují ve spolupráci s Institutem strategického investování (ISTI) při Fakultě financí a účetnictví na pražské Vysoké škole ekonomické.
Haly lepší než obchody
Šest nejúspěšnějších fondů v žebříčku (jde o kategorii fondů pro takzvané kvalifikované investory) vykázalo na konci loňského roku mezi devíti až téměř 18 procenty. Jedná se o anualizovaný výnos daného fondu od jeho vzniku. Přitom ještě na konci předchozího roku, těsně před pandemií, měly tyto fondy roční výnosy zhruba mezi 12 až 21 procenty. Podobný pokles je patrný i při pohledu na výnosnost za 12 měsíců.
HN v rámci projektu Top realitní fondy zveřejňují data každé čtvrtletí. A už v předchozích kvartálech byl dopad pandemie na sledované fondové odvětví patrný. V prvním kvartálu si fondy ještě svoji výkonnost z období před koronakrizí udržely, ale ve druhém a třetím čtvrtletí už byl pokles výkonnosti zřejmý. Dotkl se ale méně fondů, které vlastnily haly a sklady, kde poptávka a hodnota staveb naopak rostla.
„Na rozdíl od třetího čtvrtletí sledujeme snižující se výnosnost napříč všemi sektory,“ říká k výsledkům za čtvrté čtvrtletí analytik ISTI Matouš Ryška. Podle něj se jarní a podzimní lockdown projevil opět hlavně u fondů, jež mají v portfoliu nákupní třídy a obchodní centra, protože jejich majitelé museli přistupovat na různé typy dohod s nájemci a to snížilo příjmy. Pokles výnosnosti od svého vzniku proto vloni zaznamenaly například fondy společností Wood & Co. nebo ZDR Investments.
Pandemie se odrazila i v oblasti kancelářských budov. „Tam se mohl projevit nařízený home office, firmy nepoptávají tak velké množství prostor jako dříve,“ myslí si Ryška. Do výsledků loňského roku se také negativně promítlo přeceňování nemovitostí, které fondy musí dělat ze zákona. To také v posledním roce zpomalilo růst hodnot nemovitostních portfolií sledovaných fondů. Na tento efekt upozorňuje i Ryška: „Dle analyzovaných dat část fondů přistoupila vloni k přecenění některých svých nemovitostí, aby konzervativně zohlednila dopad epidemie na trh komerčních realit.“ Podle ISTI se toto přecenění týkalo opět hlavně obchodních center a ostatních budov pro maloobchodní prodej.
Spravované peníze rostly
I když se pandemická situace a s ní spojená ekonomická omezení promítnou do výnosností nemovitostních fondů i v prvním čtvrtletí letošního roku, budou pro investory nejspíš stále atraktivní. Lidé si totiž tyto fondy fondy vybírají jako konzervativní doplněk a nástroj pro dlouhodobé zhodnocování peněz. Zájmu o fondy podle odborníků napomáhá také velké množství volných peněz v ekonomice a stále nízké úrokové sazby.
Důkazem může být, že ani v nejnapjatějších obdobích pandemie se investoři svých podílů nezbavovali, zatímco u ostatních typů fondů v té době docházelo k odlivu peněz. Podle dat vzrostlo za celý loňský rok množství spravovaných peněz v českých realitních fondech o 12 procent.
Největší realitní transakce roku. Česká Arete prodala Australanům průmyslové budovy za tři miliardy korun
Podle dat HN a ISTI byly loni tradičně nejvýnosnější fondy pro takzvané kvalifikované investory, označované zkratkou FKI. Jde o fondy pro movitější investory, kteří si mohou dovolit investovat alespoň jeden milion korun. Druhým typem realitních fondů jsou retailové – fondy pro drobné investory. Ty mají výnosnost nižší, protože jejich hospodaření je více regulováno.
V žebříčku sestavovaném HN a ISTI byl loni v kategorii FKI nejvýnosnější Czech Capital RE Fund, který investuje do bytů a bytových projektů. Ten oznámil ke konci prosince 2020 roční výnos 12,5 procenta. Na druhém místě se s 12procentním zhodnocením umístil fond zaměřený na průmyslové nemovitosti pražské investiční a developerské skupiny Accolade. Na třetím místě skončil s ročním zhodnocením 8,7 procenta Československý nemovitostní fond (ČSNF). Jde o menší fond, který staví byty a rodinné domy v různých lokalitách Česka.
Jde o specializované struktury, které pořizují komerční nemovitosti − logistické parky, výrobny, kanceláře, hotely, obchodní centra či bytové domy. Nemovitosti kupují tyto fondy za peníze od stovek až tisíců svých vkladatelů a také s využitím úvěrů od bank. Budovy ve vlastnictví mají zpravidla dlouhodobé nájemníky a z těchto nájmů pak vkladatelům plynou stabilní výnosy. Celkové zhodnocení fondu se pak skládá právě z příjmů z nájmů a také z růstu hodnoty nemovitosti. Tu stanovují pravidelně nezávislí znalci. Výsledné skutečné zhodnocení se ale investoři dozví až na konci investičního období, když je majetek z fondu prodán. Fondy pro takzvané kvalifikované investory (jde o klienty, kteří mají na investici 1 milion korun a víc) jsou většinou výkonnější, protože na rozdíl od fondů pro běžné investory mají ze zákona volnější pravidla pro nakládání s majetkem.
V kategorii retailových fondů dosáhly za 12 měsíců loňského roku nejvyšší výnosnosti fond investiční skupiny ZDR Investments s výnosem 6,1 procenta a realitní fond skupiny Conseq s výnosem 5,9 procenta. Na třetím místě byl nemovitostní fond skupiny Trigea (5,6 procenta).
Že byl loňský rok kvůli pandemii složitý i pro uzavírání transakcí, ukazuje rovněž komplikace, jíž si prošla investiční a nemovitostní skupina Arete. Ta po pěti letech připravovala prodej svého už druhého fondu – s označením Arete Invest CEE II, spravujícího skupinu logistických a průmyslových nemovitostí v Česku a na Slovensku. Kupujícím měla být nadnárodní správcovská firma CBRE Global Investors, jež ale s nástupem pandemie vloni v březnu od chystané transakce odstoupila. HN to řekl spoluzakladatel a předseda dozorčí rady Arete Lubor Svoboda.
Na sklonku roku se ovšem Arete podařilo uzavřít dohodu s jiným kupcem. Portfolio za 113 milionů eur (téměř tři miliardy korun) nakonec koupil fond australské skupiny Cromwell Property Group. Šlo tak o jednu z největších transakcí na trhu průmyslových budov za poslední dva roky.
