Zraje lépe než víno. Sedm tipů, jak úspěšně investovat do půdy

Louis J. Glickman, známý manhattanský realitní investor, údajně řekl, že nejlepší investicí na Zemi je země. Je jí totiž omezené množství, a proto její cena dlouhodobě roste. Dobrý pozemek je alfou a omegou realitního podnikání. Pokud se nachází ve vyhledávané lokalitě a je možné jej odpovídajícím způsobem komerčně využít, může se původní investice mnohonásobně zhodnotit. Jakkoliv to tak nevypadá, úvahy nad investováním do pozemků nejsou úplně jednoduché a jejich realizace – tedy najít vhodný produkt, který by přinesl očekávané zhodnocení v daném investičním horizontu – už vůbec ne. Nástrah, které na investory čekají, je totiž celá řada.

1. Dělejte informovaná investiční rozhodnutí

Chcete-li investovat do pozemků, zaměřte se nejdříve na obory lidské činnosti, pro které by vaše budoucí pozemky měly být využívány. Pokud chcete investovat do zemědělské půdy, je třeba získat přehled o současném zemědělství a jeho nárocích na půdní fond, aby se vám – zjednodušeně řečeno – nestalo to, že „výhodně“ nakoupíte dva hektary v Jeseníkách, které si ani ten nejotrlejší zemědělec nebude chtít pronajmout, protože na pěstování pšenice je tam málo černozemě, moc prší a ještě víc fouká. Díky studiu širších souvislostí získáte přehled o klíčových charakteristikách pozemků pro jejich předpokládané budoucí využití.

Pokud vás zaujala konkrétní lokalita, nebo už dokonce konkrétní pozemek, snažte se o nich získat maximum informací. Primárními informačními zdroji jsou katastr nemovitostí a daný územní plán, z nichž získáte informace o stávajícím vlastnictví pozemků, bonitě půdy a aktuálně povoleném využití. Oslovení realitní makléři také velmi doporučují navštívit příslušný obecní nebo stavební úřad a zjistit, jaké jsou další záměry v daném území.

Jan Hospodář, zakladatel Hospodar Investments, který se specializuje na komerční pozemky, v této souvislosti zmiňuje: „Dané město může například pracovat na změně územního plánu. Nejednou jsem viděl pozemky, které se ze stavebních změnily na izolační zeleň a v tu chvíli byly skoro bezcenné. Je třeba si pohlídat i plánované stavby v blízkém okolí, které mohou být pro váš pozemek nebo váš záměr konfliktní.“

Michal Souček, zakladatel platformy pro realitní makléře Qara, který se zaměřuje na rezidenční nemovitosti a pozemky, doplňuje: „Dále bych sledoval aktuální dopravní situaci v daném místě a potenciální výstavbu rezidenčního bydlení v následujících letech, pokud je známa. Ta totiž může dopravní situaci velmi ovlivnit, protože řešení neblahé dopravní situace přichází vždy s poměrně velkým zpožděním. Pokud se připravuje nějaká zásadní dopravní nebo průmyslová stavba, měli by o tom představitelé obce vědět a informovat o tom na veřejně dostupných místech. Ve vlastním zájmu se dojděte zeptat na příslušný obecní nebo stavební úřad.“

2. Vybírejte vhodné pozemky

Jedna z prvních otázek, na něž budete hledat odpověď, zní, do jakého typu pozemků investovat. Co se týče komerčních pozemků, podle Jana Hospodáře jsou to v první řadě pozemky pro lehký průmysl a logistiku, následované pozemky pro rezidenční výstavbu (ať bytovou nebo pro rodinné domy). „Pozemky pro retailový development už tolik netáhnou, protože trh ve větších městech je už hodně saturovaný. Dovolím si tvrdit, že dobrou investicí jsou také nákupy zemědělské půdy,“ říká Jan Hospodář.

Na jeho slova navazuje Karel Mičulka, portfolio manažer Agrárního půdního fondu: „V rámci obchodování se zemědělskou půdou došlo za poslední dekádu k zásadnímu posunu v určování tržní ceny. Dříve se převážně odvozovala z vyhláškové ceny podle bonity zemědělské půdy (BPEJ) a tvořila hlavní parametr při stanovení ceny za metr čtvereční. V posledních letech se nůžky mezi vyhláškovou a tržní cenou výrazně otevírají a v současné době je hlavním parametrem pro určení tržní ceny lokalita s přihlédnutím k vedlejším parametrům – podmínky pachtu, bonita, velikost a umístění pozemků v katastrálním území, přístup k pozemkům, vzdálenost k zastavěnému území obce, možnosti využití a podobně.“

Co se týče pozemků pro rezidenční výstavbu, podle Michala Součka, který působí v Praze a Středočeském kraji, je jich obecně málo. Koncentrace lidí ve velkých městech a jejich základní potřeba bydlet zvyšují ceny nemovitostí v čase i v souvislosti s neskutečně dlouhými schvalovacími lhůtami pro novou výstavbu. Podle Součka to řetězí poptávku po bydlení a po pozemcích pro rezidenční výstavbu na okraj velkých měst a dál do levnějších lokalit a udržuje stále stoupající cenovou hladinu těchto nemovitostí a pozemků.  

3. Pravidelně prověřujte rizika

U pozemků je potřeba si pohlídat případnou environmentální zátěž, a jak už bylo řečeno, zda přes pozemek nebo jeho okolí nemá vést obchvat nebo co se chystá na sousedních pozemcích. Pokud chcete investovat do půdy, je třeba si dát pozor na její bonitu. U nejkvalitnější půdy (s bonitou 1 a 2) není možné požádat o změnu využití.

Jednou ročně je namístě zkontrolovat platný územní plán a regulativ pro dané katastrální území kvůli režimu využití pozemků a vzniku možných předkupních práv, která vznikají ze zákona a nejsou zapisována do katastru nemovitostí.

4. Kupujte za tržní cenu

Ceny pozemků rostou stabilně, ale letošní investiční horečka podle Jana Hospodáře posunula tyto ceny o desítky procent vzhůru. Základním rizikem je správné určení tržní ceny ve vztahu k parametrům konkrétního pozemku, eventuálně souboru pozemků, a ve vztahu k jejich budoucímu využití.

Správné posouzení parametrů pozemku, zkušenosti s obchodováním daného typu pozemků, znalost tržních cen v jednotlivých lokalitách, znalost problematiky kupních, nájemních či pachtovních smluv a znalosti souvisejících oborů odlišují podle Karla Mičulky z Agrárního půdního fondu úspěšné obchodníky a investory od těch méně úspěšných. Pokud toto know-how nemáte, spojte se s odborníky, kteří je mají. Bez znalosti obchodní stránky věci hrozí, že nevýhodně nakoupíte předražené pozemky a neodhalíte rizika, která jsou s nimi spojená.

Buďte bohatší

Vynášejí byty v regionech i horské apartmány. 7 tipů, jak zhodnotit peníze při investování do nemovitostí

15. 7. 2021 ▪ 7 min. čtení

Podle Jana Hospodáře se v regionálních městech Česka pohybují ceny komerčních pozemků pro sklady a maloobchodní nemovitosti na úrovni okolo 1500 až 1800 Kč/m². Cena rezidenčních pozemků pro bytovou výstavbu se spíše počítá na budoucí hrubou podlažní plochu podle toho, co lze na pozemku postavit. Pozemky pro rodinné domy dramaticky stoupají plošně po celé republice. Podle Hospodáře se ve městě s 10 tisíci obyvatel před dvěma lety prodávaly pozemky za 1000 až 1200 Kč/m², dnes za cenu 1800 až 2500 Kč/m².

Tržní ceny zemědělské půdy se podle Karla Mičulky v jednotlivých lokalitách výrazně liší. V hlavních výrobních zemědělských oblastech (jižní Morava, střední Morava, Opavsko, Polabská nížina, Lounsko, Žatecko a Litoměřicko) se tržní ceny pohybují v rozpětí 30 až 50 Kč/m².

Co se týče pozemků pro rezidenční výstavbu v Praze a Středočeském kraji, podle Michala Součka z Qary zaplatíte za pozemek o ploše 800–1000 m² podle lokality a kvality vybavenosti od 10 tisíc do 20 tisíc Kč/m². Nižší ceny jsou ve Středočeském kraji. Za stejně velký pozemek zaplatíte v Průhonicích mezi 12 tisíci až 15 tisíci Kč/m², v Říčanech u Prahy to bude od 6000 Kč/m², v Berouně a okolí začínají ceny na 4000 Kč/m². Čím dál od Prahy, tím jsou ceny nižší. Velkou roli také hraje dostupnost do hlavního města.

5. Uzavírejte smlouvy bez právních vad

Svůj investiční záměr svěřte do rukou zkušeného realitního právníka, který bude při jednáních hájit vaše zájmy a ošetří rizika, která se s pozemkem pojí. Karel Mičulka uvádí, že ve většině případů je k zemědělským pozemkům sjednána pachtovní smlouva, na jejímž základě pachtýř (zemědělec) užívá dané pozemky a je povinen hradit pachtovné (nájemné). Sjednané pachtovní podmínky by měly odrážely reálné podmínky na trhu v daném čase, ať už se jedná o výši pachtovného či dobu pachtu. Uzavření nevýhodné pachtovní smlouvy může výrazně znehodnotit investici a při následném prodeji bude problém najít kupce za požadovanou cenu. Dále je nutné alespoň jednou ročně zkontrolovat, že pachtýř dodržuje podmínky pachtu a nevyužívá pozemky jinak, než bylo sjednáno.

6. Zvolte správný investiční horizont

„Pokud koupím komerční pozemek a budu jej pouze držet, nebudu na něm připravovat žádné povolení pro výstavbu, při dnešním vývoji cen dosáhne investor určitě minimálně osmi až 10 procent zhodnocení ročně. Pokud na pozemku připravím například typové územní rozhodnutí na výstavbu dle platného územního plánu a takové povolení získám do dvou tří let, zhodnocení může být i sto procent,“ říká Jan Hospodář a dodává, že doporučuje investiční horizont pět a více let.

Agrární půdní fond podle Karla Mičulky nabízí možnost malým nezemědělským investorům zhodnotit jejich finanční prostředky (minimálně 100 tisíc Kč) investicí do zemědělských pozemků. Jde o vytvoření portfolia parametrizovaných pozemků s garantovaným výnosem, který činí 8,5 procenta při investičním horizontu do 12 měsíců nebo 10 procent při investičním horizontu 12 až 60 měsíců. Po celou dobu trvání investice je investor vlastníkem pozemků.

„Pokud hovoříme o investici, pro mě to znamená vždy delší časový horizont, minimálně 10 až 15 let. Mluvíme-li o kratším investičním horizontu, například pěti let, je to pro mě spíš spekulace. Může u ní hrozit vnější riziko horší situace na trhu, kdy je nižší poptávka ve chvíli, kdy se rozhodnu pozemek prodat. V poslední době se to ale v Česku neděje, poptávka po pozemcích pro bydlení je vysoká a ceny od roku 2014 konstantně stoupají,“ uvádí Michal Souček.

7. Nechte si poradit

Nástrah, které na investory čekají, je celá řada a specializovaný realitní makléř a právník zaměřený na nemovitostní právo vám ušetří zklamání, čas a peníze.