Společenství vlastníků nemůže stanovami omezit krátkodobé pronájmy typu Airbnb, potvrdil Nejvyšší soud

Společenství vlastníků jednotek v bytovém domě nemůže svými stanovami omezit krátkodobé pronájmy jednotlivých bytů, například prostřednictvím ubytovací platformy Airbnb. Nejvyšší soud (NS) potvrdil předchozí právní závěry Vrchního soudu v Praze. Uvedl, že stanovy se musí držet v mezích kompetencí společenství vlastníků. Rozsudek je dostupný na webu NS.

Zákonná působnost společenství vlastníků se omezuje na správu, provoz, údržbu a opravy domu, jeho společných částí a pozemku. Stanovy podle NS představují základní dokument, jímž se řídí vnitřní poměry společenství. Upravují členská práva a povinnosti i způsob jejich uplatňování. Jde například o právo účasti na shromáždění, právo hlasovat, být volen do orgánů společenství nebo povinnost ručit za dluhy společenství.

Nelze však prostřednictvím stanov omezit vlastnické právo jednotlivých majitelů na užívání jejich bytu, a to ani v případě, kdy slouží ke krátkodobému pronájmu – například k ubytování turistů, plyne z rozsudku.

„Rozhodne-li shromáždění společenství vlastníků prostřednictvím stanov o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, jde o rozhodnutí, které bylo přijato v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout, a hledí se na něj, jako by nebylo přijato,“ stojí v rozhodnutí.

Verdikt nejvyšší instance vychází z konkrétního sporu ve společenství vlastníků v bytovém domě v Soukenické ulici v centru Prahy. Jeden ze členů společenství, jehož názor na schůzi zůstal v menšině, se obrátil na Městský soud v Praze s návrhem na určení neplatnosti rozhodnutí o nových stanovách.

Stanovy podmiňovaly užívání bytových jednotek k opakovanému krátkodobému pronájmu souhlasem ostatních členů společenství. Městský soud v Praze se zprvu postavil na stranu společenství vlastníků. Uvedl, že pokud jeden z majitelů vykonává své vlastnické právo způsobem, který negativně ovlivňuje ostatní, není v rozporu s právními předpisy, pokud zbývající vlastníci prostřednictvím nejvyššího orgánu společenství jeho práva omezí. Městský soud poukázal i na to, že při poskytování krátkodobých pronájmů a ubytovacích služeb dochází k porušení stavebních a daňových předpisů.

Majitel však následně uspěl u Vrchního soudu v Praze. Společenství vlastníků pak ještě podalo dovolání, které NS zamítl. Jak vrchní soud, tak nejvyšší instance nastínily jiné možnosti, jak by mohli ostatní vlastníci postupovat v situaci, kdy krátkodobé pronájmy například vedou k dlouhodobému narušování klidu a pořádku v domě.

Vrchní soud navrhl vyšší aktivitu vlastníků okolních bytů, kteří by mohli podat takzvanou zápůrčí žalobu na pronajímatele a u soudu se domáhat nerušeného výkonu svých vlastnických práv. Prokázat, že nepořádek nebo hluk přesahuje obvyklou míru a způsobili ho ubytovaní hosté, tak bude na sousedech, upozornily po rozhodnutí vrchního soudu Hospodářské noviny.

Podle NS může společenství vlastníků navrhnout nucený prodej jednotky toho vlastníka, který přes písemnou výstrahu své povinnosti porušuje způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků. Proces nuceného prodeje upravuje novelizovaný občanský zákoník.