Konec realitního FOMO v Dubaji, část trhu odepsala pětinu hodnoty. Proč to nahrává českým investorům?

Pro české investory zaměřené na nemovitosti v cizině v posledních letech platila Dubaj za jednu z nejpopulárnějších lokalit. Arabský emirát lákal – oproti jiným prémiovým realitním destinacím jako New York, Londýn či Singapur – stále ještě na relativně nízké ceny s vysokým potenciálem zhodnocení. To u mnoha kupujících vyvolávalo efekt FOMO (z anglického fear of missing out), tedy strach z promeškané příležitosti k nákupu před dalším zdražením.

Změnu v tomto trendu však přinesl poslední konflikt na Blízkém východě. Válka mezi USA a Íránem – během níž dopadaly rakety a drony i na území Dubaje – se projevila nejen v cenách komodit, ale výrazně zasáhla i tamní realitní trh, kde vybrané segmenty od začátku roku 2026 odepsaly i desítky procent své hodnoty. Pro tuzemské investory se tak otevírá prostor pro vyjednání o nákupu za nižší ceny, než jaké panovaly ještě v lednu.

Květnová data realitní agentury haus & haus, která prodává a spravuje nemovitosti v Dubaji od roku 2013, potvrzují výrazné ochlazení. Průměrná cena bytů na sekundárním trhu klesla oproti lednovému vrcholu bezmála o deset procent zhruba na 125 tisíc korun za metr čtvereční. Nejcitelnější propad o více než pětinu zaznamenala v posledních letech velice vyhledávaná a developery zastavovaná lokalita Business Bay, často označovaná za Manhattan Perského zálivu. Vily a řadové domy vykazují vyšší odolnost s poklesem mírně přes čtyři procenta.

„Tyto propady vnímáme spíše jako korekci, ne jako krizi. Po předchozím růstu cen zhruba o 60 procent mezi rokem 2022 a začátkem roku 2025 byl pokles cyklicky očekávaný,“ říká Hana Čmakalová, jednatelka realitní kanceláře Domus Global, jež se specializuje na zprostředkování nákupu nemovitostí v zahraničí.

Komentář Julie Hrstkové

Dubajský ráj nemovitostí skončil. Zájem o české byty prudce roste a zatím nemá důvod skončit

16. 3. 2026 ▪ 3 min. čtení

Při přepočtu na české koruny a metrickou soustavu se tak průměrné ceny nových nemovitostí v Dubaji aktuálně pohybují v širokém rozpětí od 130 tisíc do 520 tisíc korun za metr čtvereční. Například v lokalitě Downtown Dubai zaplatí investor podle dat realitní společnosti Rellox, která se v Česku specializuje na zprostředkování nákupu nemovitostí v cizině, v průměru 190 tisíc korun za metr čtvereční (v květnu šlo o meziměsíční pokles o osm procent). V ultraluxusní čtvrti Palm Jumeirah reality v květnu ve srovnání se začátkem roku jako jedny z mála podražily, a to o více než osm procent na 270 tisíc korun za metr čtvereční. Luxusní segment drží nad hladinou celkového tržního poklesu kombinace omezené nabídky v prémiových lokalitách a přetrvávající specifické poptávky velmi bohatých lidí.

Pro zajímavost, právě v Palm Jumeirah žije například britsko-indický podnikatel Sandžív Gupta, bývalý majitel zkrachovalé hutě Liberty Ostrava.

Propad je způsoben dvěma hlavními faktory. Zaprvé obecným prudkým ochlazením zájmu. Například oficiální data Dubai Land Department ukazují, že v prvních dvou týdnech konfliktu na začátku března klesl počet podepsaných smluv u dokončených nemovitostí až o 75 procent (data Relloxu ukazují, že ještě v květnu byly počty transakcí na sekundárním trhu meziročně takřka o 60 procent nižší). A zadruhé také panikou části investorů, kteří nemovitosti kupovali sice již před časem, ale poslední splátky – tvořící klidně až 60 procent původní ceny – měli doplatit až nyní. Ti ze strachu z vyostření konfliktu či jeho dlouhého trvání reality raději prodali.

Negativní sentiment zasáhl i trh nájemní, kde poptávka na jaře klesla o 52 procent. To donutilo správcovské firmy ke změně strategie. „Začali jsme aktivně nabízet byty rezidentům v Dubaji. Místo několikadenních pobytů jsme se orientovali na střednědobé pronájmy. Podařilo se nám vrátit obsazenost na 82 procent, ale za cenu nižších nájmů,“ uvádí Jana Zapletalová, zástupkyně ředitele pro projekty ve výstavbě v haus & haus. Podle Jana Rejchy, ředitele Rellox, se čisté výnosy z dlouhodobého pronájmu nyní mohou pohybovat mezi pěti až sedmi procenty.

Samotní developeři volí jinou strategii. Nominální ceny zatím drží, investory však motivují pobídkami, jako je odpuštění čtyřprocentního poplatku z nákupní ceny nemovitosti, nebo nabídkou vybavení zdarma. „Přímé snížení ceníkových cen by totiž mohlo negativně ovlivnit hodnotu již prodaných jednotek,“ říká Rejcha.

Přestože oslovení realitní experti současný stav vnímají spíše jako nevyhnutelnou korekci po několikaletém růstu cen ve vyšších desítkách procent, nevyvrací, že se investorům nyní skýtá dobrá příležitost pro výhodnější nákup. Nejen že nemovitosti v některých lokalitách od začátku roku zlevnily, část lidí je navíc prodává ve spěchu, což kupující staví do dobré vyjednávací pozice. I přesto však Rejcha varuje před nekritickým přijímáním marketingu makléřů o „jedinečné příležitosti“. Upozorňuje, že optikou meziročního srovnání jsou ceny v mnoha segmentech stále výše než před rokem.

Z pohledu vlastníků nemovitostí v Dubaji Rejcha i Zapletalová doporučují vyhnout se panickým prodejům, které se historicky v dobách krizí, jako byl covid-19, ukázaly zpětně jako nevýhodné.

Budoucí vývoj realitního trhu v Dubaji bude záviset na deeskalaci napětí, ale i na schopnosti trhu absorbovat vlnu nových projektů mířících k dokončení. Podle obchodní ředitelky Relloxu Natálie Jelínkové se však změní struktura kupujících – spekulanty hnané FOMO efektem nahradí zkušení investoři, kteří nákup spojují například se zakládáním firem a získáváním tamních výhodných „zlatých“ víz.

Ve světle překotného vývoje v Dubaji těží ze situace další arabský emirát Abú Dhabí. Data Relloxu ukazují, že v květnu zaznamenal meziroční nárůst počtu transakcí téměř o 40 procent a ceny na tamním Yas Islandu vzrostly o čtvrtinu. Podle Rejchy je to částečně způsobeno rozsáhlými investicemi do turistické infrastruktury.

Pokud vás zajímá investování, přidejte se k Investiční komunitě Hospodářských novin a podcastu Money Penny na Facebooku nebo Discordu. Odebírat můžete také newsletter  Peníze HN.