Mladí nemají takovou chuť vlastnit. Trendem je nyní nájemní bydlení, říká šéfka MVGM Property Management Czech

Různé formy nájemního bydlení lidé konečně začínají vnímat jako vhodnou alternativu toho vlastnického, říká Petra Stiller, generální ředitelka společnosti MVGM Property Management Czech, která se zabývá správou nemovitostí. Podle ní pomalu končí doba, kdy jsme měli extrémní chuť vlastnit, a začíná se zvyšovat poptávka po různých typech nájemních domů či celých komplexů s doplňkovými službami. Do oblasti správy nemovitostí zasahuje i řada jiných trendů. Některé z nich přinesla pandemie. „Firmy během ní změnily strategie týkající se kancelářských prostor a nyní dochází k jejich zmenšování. Tento trend zůstane i po pandemii,“ říká Petra Stiller.

Pozorujete v souvislosti s pandemií nějaké změny na trhu komerčních nemovitostí? 

V současnosti můžeme pozorovat trend zmenšování prostor, který souvisí s větším využíváním home officu, a trend změny způsobu užívání prostor. Firmy mění své strategie a na to reagují vlastníci nemovitostí. Ti v minulosti upřednostňovali velké nájemce. Snažili se oslovovat velké firmy a vyhýbali se pronájmu menších ploch. Pokud ale nyní chtějí být úspěšní, musí tuto strategii přehodnotit. Ke změnám došlo také u dob pronájmu. Místo dlouhodobých pronájmů firmy kladou důraz na flexibilitu nájemního kontraktu a doby nájmu. Tyto trendy budou přetrvávat i po pandemii, využívání práce z domova s ní nepomine.

Ovlivnily tyto změny oblast správy nemovitostí?

Správa nemovitostí je vlivem těchto změn složitější, protože čím více máte v budově nájemců a čím kratší jsou doby nájmu, tím je četnější i administrativa a komunikace, do které nyní vstupuje více subjektů. I my jsme museli zareagovat úpravou strategie pronájmů. Flexibilita podmínek nájmu, zvýšení úrovně servisů poskytovaných v budovách nebo nový přístup k nájemcům jsou hlavními změnami v property managementu kancelářských budov a také nákupních center. Industriální a logistické parky zasaženy nebyly, tudíž přímý vliv na jejich management pandemie nemá. U rezidenčních projektů se krátkodobě projevil útlum turistiky v Praze, kdy se volné kapacity ubytování Airbnb objevily v nabídce střednědobých nájmů a ovlivnily cenu nájmu směrem dolů. Neočekáváme však, že tento efekt by měl mít delší trvání, odejde spolu s pandemií a dočasnými protipandemickými opatřeními.

Jaké jsou v současnosti trendy v property managementu?

Novým trendem poslední doby je ESG (Environmental, social and corporate governance, pozn. red.), tedy fungování dle principů odpovědného chování firem ve smyslu dopadů na životní prostředí, etiky, péče o zaměstnance a jejich pracovní podmínky a odpovědného řízení firem. V rámci těchto principů vedeme jak naši společnost, tak provoz nemovitostí, za něž jsme našim klientům odpovědní. Dalším trendem je využívání moderních informačních systémů. Zde máme výhodu v tom, že jsme se stali součástí společnosti specializované na property management a máme k dispozici systémy, se kterými dosahujeme vysoké efektivity. Jako příklad mohu uvést roční vyúčtování služeb, které bývalo noční můrou property managementu a otázkou mnoha týdnů práce v excelových tabulkách. Díky našemu systému máme dnes toto vyúčtování připravené na kliknutí, v řádu vteřin. V technické správě je aktuálně velkým trendem BIM, který u nás v MVGM přestal být magickou zkratkou, ale je realitou všedního dne.

Zmínila jste BIM, tedy informační model budovy. Jaké jsou jeho hlavní výhody?

Jde o informační model, do kterého se již ve fázi výstavby vkládají data o budově, její konstrukci a technologiích. Ta se průběžně aktualizují a doplňují podle toho, jak budova postupuje životem. Základem je projektová dokumentace, která se postupně doplňuje o provozní data. Jsou v něm informace o servisech, opravách, inspekcích, rekonstrukcích, výměnách – kdy probíhaly revize, jaké byly závady, jak byly odstraněny, dokdy nese dodavatel ohledně závad garanci a podobně. BIM je velkým trendem v západní Evropě, k nám teprve postupně přichází a v blízké budoucnosti se bude týkat řady nových projektů. Nadlimitní veřejné zakázky budou mít povinnost vést dokumentaci v BIM již od roku 2022. Za naši společnost mohu říct, že jsme na tento trend připraveni. Máme k němu veškeré znalosti, lidi a přístup k inovacím v podobě platformy MVGM.

Vaše skupina se primárně zaměřuje na komerční aktiva. Stále více ale využíváte své znalosti v oblasti správy rezidenčních nemovitostí. Co je tím hlavním důvodem? 

Jednak máme skvělý základ pro správu rezidenčních projektů, neboť v Nizozemsku je MVGM v této oblasti lídrem, ale také reagujeme na nové trendy, které se u nás začínají objevovat. Různé formy nájemního bydlení lidé konečně začínají vnímat jako vhodnou alternativu toho vlastnického. Podle mého názoru končí doba, kdy jsme měli extrémní chuť vlastnit. Tento trend byl obrovský zejména po revoluci v 90. letech, kdy všichni chtěli vlastnit byt či dům. Dnes už se konečně začíná pohlížet na vlastnictví i jako na starost a závazek. Ceny nemovitostí navíc rostou, takže je to nemalý závazek, a přitom neskýtá tolik výhod oproti nájemnímu bydlení. To nabízí maximální flexibilitu, a to ve všech směrech, jako jsou pracovní příležitosti, životní etapy, rodinné potřeby, finanční možnosti, sociální, sportovní a kulturní vyžití, zdravotní péče.

Jak si v tomto ohledu vedeme v mezinárodním srovnání?

Zatímco na západ od nás se nájemní bydlení vyskytuje v rozsahu několika desítek procent, u nás je zatím v plenkách. Například v Německu více než 53 procent obyvatel bydlelo v roce 2020 v nájmu. Průměr EU je přitom zhruba 30 procent. Oproti tomu u nás žije v nájmu okolo 20 procent lidí. Mladí už ale v tomto ohledu nejsou minulostí poznamenáni tolik, jako jsme my, generace jejich rodičů a prarodičů, a začínají upřednostňovat rychlost změny, minimalizaci dlouhodobých závazků, flexibilitu při studiu a prvních zaměstnáních. Lze tedy postupně očekávat, že to bude mít rostoucí dopad na realitní trh. Proto už nyní rozvíjíme aktivity směřující ke správě projektů nájemního bydlení. Podporujeme developery v rozvoji jejich nových projektů, které se nyní zaměřují právě na nájemní bydlení, a jsme připraveni převzít do správy jejich rezidenční objekty a postarat se o výkon jejich investice na maximální možné úrovni.

Spravujete rezidenční portfolio řady investorů. Je vidět tento trend i v nárůstu jejich zájmu o bytové jednotky?

V Česku se nové moderní projekty nájemního bydlení začaly objevovat v loňském roce, kdy se lokálním developerům podařily první menší realizace v řádu desítek bytových jednotek. Už nyní spolupracujeme či navazujeme kontakt s dalšími developery, kteří o domech s nájemním bydlením uvažují, projektují je, nebo dokonce se už pustili do výstavby. Vzniká tak na trhu nový produkt, který je už dnes zajímavý pro mezinárodní institucionální fondy. Pro ty, kteří se do nájemního bydlení pouštějí, nabízíme poradenství. Jsme připraveni vytvářet strategie a koncepty domů k bydlení, tvořit budoucí provozní rozpočty a odhady příjmů z nájmu, dokážeme nastavit komplexně celý provoz budovy, včetně marketingových kampaní a zajištění pronájmů.

Od nizozemské centrály máte k dispozici systém, který byl vyvíjen přes 15 let a který je možné využít i u rezidenčních projektů. Jak konkrétně funguje?

Podobně jako když si kupujete jídlo v internetovém obchodě, jen si místo pečiva vybíráte nájemní byt. Na základě zadaných filtrů se dostanete do nabídky konkrétní nemovitosti, ve které jsou volné bytové jednotky. Vyberete si byt, spustíte virtuální prohlídku, podíváte se na veškeré technické podmínky, specifikace, požadavky pro uzavření nájemní smlouvy a požádáte o uzavření nájemní smlouvy. Vše lze do velké míry vyřešit on‑line. Rychle a efektivně. Do našeho systému dokážeme během měsíce vložit celou budovu. Je proto efektivní nejen pro potenciální zájemce o pronájem, ale také pro majitele, protože maximalizuje obsazenost budovy.

Oblasti nájemních rezidenčních budov se nyní věnujete nově. Primárně se zaměřujete na správu administrativních budov, průmyslových a logistických areálů, retailových parků a nákupních center. Poskytujete klientům něco navíc?

Ačkoliv je naší specializací správa nemovitostí, poskytujeme také úzce navazující doplňkové služby tak, abychom zajistili našim klientům komfort přesně podle jejich potřeb a požadavků. Tímto přesahem mám na mysli zejména facility management čili technickou správu, korporátní účetnictví a daňové poradenství, asset management, zajišťování pronájmů volných prostor, marketing či projektový management, a to jak v oblasti technologií budov, tak v oblasti stavební. Zvláště v oblasti technologií budov a moderních technologiích máme obrovské znalosti. V neposlední řadě poskytujeme poradenské služby pro klienty, kteří sice všechny vyjmenované oblasti zvládají s vlastními zaměstnanci, nicméně potřebují získat také nezávislý profesionální nadhled a mezinárodní zkušenost.