Prodávat nemovitosti může také zástupce
Kromě jednatelů či členů představenstva se mohou zájemci o koupi nemovitosti setkat s funkcí zástupce. Na rozdíl od statutárního orgánu, jehož jednání je přímo jednání společnosti jakožto právnické osoby, zástupce jedná za obchodní společnost.
Je samozřejmě možné, aby smlouvu o prodeji nemovitosti za společnost takto ustanovený zástupce platně uzavřel. Za této situace však musí být kupující ještě obezřetnější, než je tomu v případech, kdy jedná a kupní smlouvu podepisuje přímo statutární orgán. Plná moc, která opravňuje za společnost uzavřít smlouvu u prodeje nemovitosti, musí být bezpodmínečně písemná a podepsaná statutárním orgánem za stejných podmínek a stejným způsobem, jako kdyby smlouvu podepisoval statutární orgán nebo jeho člen.
Doporučujeme, aby v případech, kdy se smlouva o převodu nemovitosti uzavírá se zástupcem společnosti, by se zástupce prokázal speciální plnou mocí. Požadujte, aby byla plná moc společností udělena právě na uzavření konkrétní smlouvy o prodeji konkrétní nemovitosti, která bude v plné moci přesně identifikována (stejně jako ve smlouvě). Je také dobré, když plná moc obsahuje i cenu, za kterou je zástupce oprávněn předmětnou nemovitost zcizit.
Navíc je bezpodmínečně nutné, aby bylo ze smlouvy patrné, že dohoda byla za obchodní společnost podepsána zástupcem na základě plné moci. Jinak bude smlouva neplatná bez ohledu na to, že jednající osobě byla plná moc udělena. Vždy je třeba dát pozor na to, aby plná moc byla ke smlouvě připojena. Podepisujeme-li kupní smlouvu s někým, kdo má plnou moc velmi obecnou, podstupujeme riziko, že tato osoba překročila své jednatelské oprávnění. Dále hrozí, že plná moc byla odvolána či vypovězena. Tyto skutečnosti pak mohou mít za určitých okolností vliv na platnost jednání zmocněnce.
Společnost může zastupovat také prokurista. Prokurista, jímž může být pouze fyzická osoba, je oprávněn ke všem právním úkonům, ke kterým dochází při provozu podniku. "Podnik" je právním pojmem zásadním způsobem rozdílným od pojmu "obchodní společnost". Společnost vlastní podnik. V praxi bude sice obvyklejší, že společnost bude mít podnik jeden a do určité míry budou například majetek, závazky, zaměstnanci, atd. podniku splývat. Není ale ani vyloučeno, že určitá společnost bude mít podniků několik. Ze zákona sice prokurista nemá oprávnění zcizovat nebo zatěžovat nemovitosti, společnost však toto oprávnění může prokuristovi výslovně udělit.
I v případě, že oprávnění zcizovat nemovitosti bude prokuristovi uděleno a zapsáno v obchodním rejstříku, je třeba mít na paměti, že prokurista je oprávněn pouze k jednáním, k nimž dochází při provozu podniku.
Autoři pracují v advokátní kanceláři Glatzová & Co.
