Deregulované nájemné nemá kompenzovat náklady

Úředníci MMR tvrdí, že nový zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu podmínky Ústavního soudu splňuje. Uvedli to na mimořádném konzultačním dni ministerstva pro místní rozvoj, na kterém se veřejnosti snažili přiblížit některé detaily právě tohoto zákona.
Cílem zákona je podle úředníků přiblížení se trhu, nikoli kompenzace nákladů.

Jednostranné zvýšení nájemného je právem nikoli povinností pronajímatele. To znamená, že pronajímatelé k němu vůbec přistoupit nemusejí. "Přednost má vždy dohoda mezi nájemníkem a pronajímatelem," uvedla ředitelka odboru bytové politiky MMR Daniela Grabmüllerová.
Jednostranné zvýšení nájemného mohou pronajímatelé učinit od 1. ledna 2007 nejpozději do 31. prosince 2010.

Jednostranné zvyšování nájemného se nevztahuje na všechny nájemní byty. Týká se pouze těch, u nichž se po ukončení tohoto reformního "přechodného období" předpokládá využití smluvního přístupu. Na ostatní se zákon nevztahuje.
Podle odhadu MMR tvoří nájemní byty přibližně 29 procent celkového bytového fondu. Z toho však pouze 17 procent nájemních bytů podléhá regulaci a nájemné je v nich od konce roku 2002 "zamrzlé". Tento sektor se navíc důsledkem privatizací stále zmenšuje.
Jiný odhad MMR uvádí, že domácnosti vydají za celkové výdaje na bydlení 17 až 30 procent svých čistých příjmů. Výše závisí na typu domácnosti, zda se jedná o rodinu, samostatně žijícího výdělečného člověka či o důchodce. Samotné nájemné se však na čistých příjmech domácností podílí z 6 až 10 procenty.

Oznámení musí být doručeno
Oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a pronajímatel jej musí nájemci doručit. V případě společného nájmu bytu ministerstvo doporučuje doručovat oznámení o zvýšení nájemného všem nájemcům, tedy i oběma manželům. Oznámení musí obsahovat zdůvodnění, že bylo vyšší nájemné řádně stanoveno a že jeho zvýšení nepřekračuje maximální přírůstek měsíčního nájemného. Mezi další náležitosti patří uvedení dne, od kdy je nájemce povinen platit zvýšené nájemné, či podpis pronajímatele. Vzor oznámení je součástí komentáře k zákonu o jednorázovém zvýšení nájemného, který je k dispozici na internetových stránkách ministerstva pro místní rozvoj.

Z diskuze s diváky vyplynulo, že právě doručení oznámení může být problém. Přítomní pronajímatelé si stěžovali, že nájemníci mohou převzetí doručení "bojkotovat". K nepřevzetí oznámení je prý vyzývá i poslanec Stanislav Křeček (ČSSD).
Stanislav Křeček však toto nařčení odmítl. „Je to nesmysl,“ řekl. „Chtěl bych ale upozornit na jeden právní aspekt. Zatímco doteď posílal například výpověď nájmu nájemníkovi soud, podle novely zákona bude posílat oznámení o jednostranném zvýšení nájmu nájemníkovi pronajímatel. V prvním případě se například při odmítnutí či nevyzvednutí zásilky považuje za doručené i uložení na poště. To ale mezi fyzickými osobami neplatí. Takže pronajímatel bude muset prokázat jak doručení tak obsah zásilky. A to může být problém,“ upozornil Křeček.
Majitelé jsou pak nuceni dokumentovat doručení oznámení na kameru nebo si vzít nezávislého svědka, který by jim v případě soudu dosvědčil, že oznámení doručili.

Po doručení oznámení o jednorázovém zvýšení nájemného má nájemce tři měsíce na seznámení se s navýšením nájemného, resp. na jeho překontrolování a v případě nesouhlasu na podání žaloby k soudu.
Pokud žalobu nájemce nepodá, je povinen platit zvýšené nájemné ode dne, který je uveden v oznámení (nejdříve však po uplynutí tří kalendářních měsíců od doručení oznámení). Jinak mu totiž hrozí sankce v podobě výpovědi nájmu, neboť se jedná o výpovědní důvod bez přivolení soudu.

Vypočtěte si, na jakou částku vám může vzrůst činže
Ministerstvo pro místní rozvoj na svých webových stránkách http://www.mmr.cz/index.php?show=010022 zprovoznilo kalkulačku, která po zadání parametrů bytu spočítá zvýšené nájemné podle zákona. Pro byty v Praze a Brně stačí zadat adresu, pokud si nejste jisti katastrálním územím.

Členění bytů do čtyř kategorií nový zákon z předchozí právní úpravy nepřejal. V nové úpravě se však pracuje s pojmem "byt se sníženou kvalitou", z jehož definice vyplývá, že se jedná o byty, které se dříve označovaly jako byty III. a IV. kategorie a kam se zařadí i byty s částečným základním příslušenstvím, pokud nemají ústřední vytápění.
Minulé cenotvorné faktory, tedy dělení na tzv. kategorie, byly vytvořeny uměle. Podle makléřů má a bude mít určující vliv na cenu bytu lokalita, ve které se byt nachází.

U bytů, které nájemce zhodnotil (např. ze IV na I kategorii podle dřívějšího členění) se bude nová cena počítat z aktuálně placeného nájemného, ale zvýšena bude o procento jako u bytů bez snížené kvality.

Nový zákon také nepracuje s pojmem "skosené stropy". U bytů, kde se skosené stropy nacházejí, se bude zvýšené nájemné počítat opět z aktuálně placeného nájemného, které bývá v současnosti nižší než u obdobných bytů bez skosených stropů. Cena za čtvereční metr se pak vypočítá ze současného placeného nájemného vyděleného podlahovou plochou bytu.
Podlahovou plochou bytu je součet podlahových ploch všech místností bytu a jeho příslušenství, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu. Podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.