Realitní společnosti z východu jsou levnější

Realitní trhy nadále táhnou. Výjimkou nebyl ani první měsíc roku 2007. Solidní zájem o reality přetrvává také u institucionálních investorů. Pokud jsme ve třetím čtvrtletí minulého roku poukazovali na skutečnost, že poslední cenový vývoj realitního trhu (období červen - říjen) naznačoval zvýšenou nervozitu, právě poptávka ze strany fondů ke konci roku vynesla kurzy těchto společností ještě výše. Technicky vykazují trhy zvýšenou volatilitu (kolísavost) také v současné době.


Regionálně se mírně hůře vyvíjely trhy v Evropě. Evropský subindex prozatím v lednu přidal jen 0,9 %. Jeho výkonnost ale ospravedlňuje vývoj v roce 2006. Trhy, které minulý rok tolik nezískaly (i když slovo nezískaly není právě na místě) na druhou stranu přidaly od vánočních svátků více než 8,0 %.


Hlavní sledované indexy
(v lokální měně)

	26.1.2007	1 měsíc	rok 2007	rok 2006
Evropa (EPRA Index)	3887,87	2,93%	0,85%	49,36%
USA (NAREIT Index)	10383,19	8,79%	6,94%	35,06%
Japonsko (EPRA Japonsko)	4024,46	8,82%	7,51%	25,78%
Eastern Europe (GPRACE20 Index)	139,03	8,07%	6,91%	30,05%

Zdroj: Bloomberg, AKAM


Probuzení japonského trhu má kořeny ve znovuobnovení hospodářského růstu ve Spojených státech. Tamní realitní trh od počátku roku 2007 získal na cenách již 6,9 %, těží tak z velmi pozitivního sentimentu na rizikovějších typech aktiv. Především se zastavil pokles na trhu rezidenčních nemovitostí. Trh tak nyní odhaduje, že zpomalení americké ekonomiky v druhé polovině roku 2006 (právě díky velkému poklesu cen rezidenčních realit) se v letošním roce výrazněji neprojeví.


Regionální vývoj v Evropě*

	26.1.2007	1 měsíc	rok 2007	rok 2006
Belgie	2305,32	4,67%	3,89%	17,45%
Francie	5009,55	4,34%	0,46%	67,40%
Holandsko	3776,57	6,70%	3,69%	41,43%
Velká Británie	3556,03	-0,31%	-2,36%	50,89%
Švédsko	5381,1	5,48%	6,31%	41,32%
Německo	1824,63	4,62%	4,17%	53,52%

* Subindexy evropského indexu EPRA
Zdroj: Bloomberg, AKAM


Zavedení statutu REIT má ve Velké Británii velký ohlas. Společnost se statutem REIT je daňově zvýhodněná, její předmět podnikání však podléhá určitým kontrolním mechanismům. Pro příklad: 75 % zisku musí taková společnost získat z pronájmů prostor, což omezuje jiné segmenty podnikání (development), ze zisku je povinna vyplácet 90 % v dividendách. Přeměnu v nový druh společnosti již provedly 4 společnosti (například Land Securities nebo British Land, tedy dvě největší britské realitní společnosti), dalších 5 již konverzi oznámilo. Pokles na trhu v lednu (od počátku roku -2,4 %) proto nevidíme dramaticky, negativní vývoj je spíše ovlivněn velmi nečekaným navýšením základních úrokových sazeb ze strany Bank of England v prosinci. V dlouhodobém horizontu jsou ale sazby stále na spíše nižších úrovních, investice v Británii je tedy stále atraktivní.


Stagnace na francouzském trhu (+0,5 % od počátku roku) je díky minulému růstu (francouzský trh spolu se španělským performoval v roce 2006 v Evropě nejlépe) také pochopitelná.


Relativní vývoj realitního a akciového trhu v Evropě
(od srpna 2006)



Zdroj: Bloomberg, AKAM


Kontinentální evropa je drahá
K rizikům budoucího vývoje vedle vyšší volatility (kolísavosti) cen realitních společností na trhu a větší vazby na vývoj akciového trhu (korelaci) přidejme také prémie, se kterými se dnes jednotlivé společnosti obchodují. Každá společnost disponuje určitým čistým obchodním jměním (Net Asset Value - NAV), které se díky jejím projektům do budoucna zvyšuje. Prémií potom myslíme poměr ceny, za kterou se akcie společnosti obchodují na trhu právě k NAV. Realitní společnosti se dnes v Evropě obchodují se 40% prémií, tedy 40 % nad svou hodnotu. Při bližším pohledu zjistíme, že kontinentální Evropa je více "předražená" než společnosti ve Velké Británii, kde se prémie pohybuje na polovině. Nižší prémie (tedy levnější společnosti) je v současnosti patrná také na cenách ve východní Evropě.


Autor: Robert Šíbl, Atlantik-Kilcullen Asset Management, a.s.