Realitní trhy nadále táhnou. Výjimkou nebyl ani první měsíc roku 2007. Solidní zájem o reality přetrvává také u institucionálních investorů. Pokud jsme ve třetím čtvrtletí minulého roku poukazovali na skutečnost, že poslední cenový vývoj realitního trhu (období červen - říjen) naznačoval zvýšenou nervozitu, právě poptávka ze strany fondů ke konci roku vynesla kurzy těchto společností ještě výše. Technicky vykazují trhy zvýšenou volatilitu (kolísavost) také v současné době.
Regionálně se mírně hůře vyvíjely trhy v Evropě. Evropský subindex prozatím v lednu přidal jen 0,9 %. Jeho výkonnost ale ospravedlňuje vývoj v roce 2006. Trhy, které minulý rok tolik nezískaly (i když slovo nezískaly není právě na místě) na druhou stranu přidaly od vánočních svátků více než 8,0 %.
Hlavní sledované indexy
(v lokální měně)
| 26.1.2007 | 1 měsíc | rok 2007 | rok 2006 | |
| Evropa (EPRA Index) | 3887,87 | 2,93% | 0,85% | 49,36% |
| USA (NAREIT Index) | 10383,19 | 8,79% | 6,94% | 35,06% |
| Japonsko (EPRA Japonsko) | 4024,46 | 8,82% | 7,51% | 25,78% |
| Eastern Europe (GPRACE20 Index) |
139,03 | 8,07% | 6,91% | 30,05% |
Zdroj: Bloomberg, AKAM
Probuzení japonského trhu má kořeny ve znovuobnovení hospodářského růstu ve Spojených státech. Tamní realitní trh od počátku roku 2007 získal na cenách již 6,9 %, těží tak z velmi pozitivního sentimentu na rizikovějších typech aktiv. Především se zastavil pokles na trhu rezidenčních nemovitostí. Trh tak nyní odhaduje, že zpomalení americké ekonomiky v druhé polovině roku 2006 (právě díky velkému poklesu cen rezidenčních realit) se v letošním roce výrazněji neprojeví.
Regionální vývoj v Evropě*
| 26.1.2007 | 1 měsíc | rok 2007 | rok 2006 | |
| Belgie | 2305,32 | 4,67% | 3,89% | 17,45% |
| Francie | 5009,55 | 4,34% | 0,46% | 67,40% |
| Holandsko | 3776,57 | 6,70% | 3,69% | 41,43% |
| Velká Británie | 3556,03 | -0,31% | -2,36% | 50,89% |
| Švédsko | 5381,1 | 5,48% | 6,31% | 41,32% |
| Německo | 1824,63 | 4,62% | 4,17% | 53,52% |
* Subindexy evropského indexu EPRA
Zdroj: Bloomberg, AKAM
Zavedení statutu REIT má ve Velké Británii velký ohlas. Společnost se statutem REIT je daňově zvýhodněná, její předmět podnikání však podléhá určitým kontrolním mechanismům. Pro příklad: 75 % zisku musí taková společnost získat z pronájmů prostor, což omezuje jiné segmenty podnikání (development), ze zisku je povinna vyplácet 90 % v dividendách. Přeměnu v nový druh společnosti již provedly 4 společnosti (například Land Securities nebo British Land, tedy dvě největší britské realitní společnosti), dalších 5 již konverzi oznámilo. Pokles na trhu v lednu (od počátku roku -2,4 %) proto nevidíme dramaticky, negativní vývoj je spíše ovlivněn velmi nečekaným navýšením základních úrokových sazeb ze strany Bank of England v prosinci. V dlouhodobém horizontu jsou ale sazby stále na spíše nižších úrovních, investice v Británii je tedy stále atraktivní.
Stagnace na francouzském trhu (+0,5 % od počátku roku) je díky minulému růstu (francouzský trh spolu se španělským performoval v roce 2006 v Evropě nejlépe) také pochopitelná.
Relativní vývoj realitního a akciového trhu v Evropě
(od srpna 2006)
Zdroj: Bloomberg, AKAM
Kontinentální evropa je drahá
K rizikům budoucího vývoje vedle vyšší volatility (kolísavosti) cen realitních společností na trhu a větší vazby na vývoj akciového trhu (korelaci) přidejme také prémie, se kterými se dnes jednotlivé společnosti obchodují. Každá společnost disponuje určitým čistým obchodním jměním (Net Asset Value - NAV), které se díky jejím projektům do budoucna zvyšuje. Prémií potom myslíme poměr ceny, za kterou se akcie společnosti obchodují na trhu právě k NAV. Realitní společnosti se dnes v Evropě obchodují se 40% prémií, tedy 40 % nad svou hodnotu. Při bližším pohledu zjistíme, že kontinentální Evropa je více "předražená" než společnosti ve Velké Británii, kde se prémie pohybuje na polovině. Nižší prémie (tedy levnější společnosti) je v současnosti patrná také na cenách ve východní Evropě.
Autor: Robert Šíbl, Atlantik-Kilcullen Asset Management, a.s.
