Daně při nákupu a prodeji nemovitosti z pohledu fyzické osoby

Jedná se o problematiku obsáhlou, neboť může zasahovat do 5 různých daní – daň z příjmů, DPH, daň z nemovitostí, daň dědickou a daň z převodu nemovitostí.

Daň z příjmů

Při prodeji bytu, rodinného domu nebo pozemku dosahuje poplatník příjmů, které patří obecně mezi příjmy zdanitelné. Někdy je však takový prodej osvobozen od daně z příjmů.

Pokud nelze využít osvobození, bude se u fyzické osoby, která nemá tyto nemovitosti zahrnuty v obchodním majetku, jednat o ostatní příjmy podle § 10 zákona o daních z příjmů. Jako výdaj si fyzická osoba může u těchto příjmů uplatnit cenu, za kterou věc prokazatelně nabyla. V případě získání nemovitosti zděděním nebo darováním je výdajem cena zjištěná pro účely daně dědické nebo darovací.

Dosáhne-li poplatník ztráty u dílčího základu daně podle § 10, nelze tuto ztrátu započítat proti jiným příjmům (ze závislé činnosti, z podnikání, z kapitálového majetku nebo z pronájmu). Prodá-li poplatník v jednom roce více nemovitostí, může případnou ztrátu z prodeje jedné z nich započítat pouze proti případnému zisku z prodeje jiné nemovitosti. To ale neplatí v případě pozemků, ztráta z prodeje pozemků je vždy daňově neúčinná a to za každý jednotlivý pozemek.

Osvobození

V některých případech je však možné využít osvobození u prodeje nemovitosti. Osvobození se často váže na splnění časového testu. Osvobozeny tak jsou příjmy z prodeje rodinného domu nebo bytu, pokud v něm měl prodávající (fyzická osoba) bydliště nejméně po dobu 2 let před prodejem. Rozhodující je zde kritérium bydliště, nikoliv vlastnictví – osvobození tedy lze uplatnit, i když byt nebo rodinný dům poplatník koupil pouze rok před jeho prodejem, při splnění podmínky, že v něm po dobu 2 let před prodejem bydlel.

Příjmy z prodeje ostatních nemovitostí (nebytových prostor, pozemků) jsou rovněž osvobozeny při splnění časového testu – ten je však v těchto případech pětiletý.

Osvobození se nevztahuje na příjmy z bytů a rodinných domů, které byly zařazeny do obchodního majetku, a to do 2 let od jejich vyřazení (resp. do 5 let u ostatních nemovitostí).

Daň z přidané hodnoty

Očekávaná změna sazby DPH u bytové výstavby

V dnešní době je jedním z hlavních témat, jak ovlivní plánované zvýšení sazby DPH u bytové výstavby od 1. 1. 2008 ceny nových bytů a které byty a rodinné domy budou patřit i nadále do snížené sazby. Počátkem února vláda přijala definici sociálního bydlení, kde stanovila velikost podlahové plochy pro byty 120 m² a pro rodinné domy 350 m².

Podívejme se, jaké daňové důsledky přinese předpokládané zvýšení sazby DPH u bytů nebo domů, které tuto definici nesplňují a poplatník uzavřel smlouvu o jejich koupi v roce 2007 nebo dříve v době platnosti snížené sazby, ale k převodu nemovitosti dojde až v roce 2008. Bývá obvyklé, že kupující uzavírá smlouvy již na počátku výstavby, během výstavby platí zálohy nebo splátky kupní ceny a k převodu vlastnictví dochází až po dokončení a kolaudaci nemovitosti. Kupující mají proto zájem, aby k převodu došlo již v roce 2007 a vyhnuli se tak platbě zvýšené DPH v roce 2008.

Přestože je toto jeden z nejčastějších dotazů a požadavků ze strany klientů developerských společností, není to jediná možnost a nutná podmínka pro využití snížené sazby. Společnost prodávající byty je povinna, pokud je plátcem DPH, odvádět DPH i z přijatých záloh, pokud je přijme před uskutečněním zdanitelného plnění (k němuž dochází po zapsání vlastnického práva do katastru nemovitostí). Pokud tedy kupující uhradí kupní cenu zálohově do konce roku 2007, společnost odvede z těchto záloh DPH ve výši 5 %. Když k převodu dojde až v roce 2008, společnosti vznikne k datu uskutečnění zdanitelného plnění povinnost odvést DPH ve výši 19 %, ale pouze z rozdílu mezi kupní cenou a zaplacenými zálohami. Pokud klient splatí celou kupní cenu již během roku 2007, zvýšení sazby DPH po 1.1.2008 nebude mít na tento prodej nemovitostí negativní vliv.

Osvobození od DPH

V některých případech lze u převodů nemovitostí využít také osvobození od daně z přidané hodnoty:

• osvobozeny jsou převody všech pozemků, s výjimkou převodu stavebních pozemků,
• převod staveb, bytů a nebytových prostor je osvobozen od DPH, pokud k převodu dochází po uplynutí 3 let od nabytí nebo kolaudace (stačí když je splněna jedna z těchto podmínek),
• osvobozen je nájem pozemků, staveb a bytů, s výjimkou krátkodobého pronájmu do 48 hodin.

Daň z převodu nemovitostí

Poplatník – fyzická osoba musí sledovat nejen jak zdanit prodej nemovitosti daní z příjmů, případně i DPH, pokud je plátcem, ale nesmí opomenout ani daň z převodu nemovitostí.

Dani z převodu nemovitostí podléhá úplatný převod vlastnictví k nemovitostem, daň činí 3 % z ceny převáděné nemovitosti. Tou je cena sjednaná v kupní smlouvě nebo cena podle znaleckého posudku, a to ta vyšší z nich. Prodej nemovitosti tedy ve většině případů vyžaduje obstarání znaleckého posudku, což znamená další náklady.

Daň z převodu nemovitostí platí prodávající, kupující je ručitelem. Daňové přiznání se podává do tří měsíců od konce měsíce, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí.

Autor: Ing. Václav Roudný, daňový konzultant APOGEO Tax. Více informací k optimalizaci daňové zátěže viz také Poradna.