Rozhýbou trh s bydlením aukce? Developeři hledají ceny za byty

Jestli nějaká část ekonomiky viditelně přešlapuje na místě, je to trh nemovitostí. Banky sedí na penězích, nikdo nekupuje, protože se bojí prodělat a developeři nestaví, protože nemají kupce.

Najít cestu z bludného kruhu by mohla pomoci historicky první aukce nemovitostí, kde se začne dražit už na čtyřiceti procentech katalogových cen. "Jde o to, kolik jsou vůbec její účastníci ochotni zaplatit za danou nemovitost," říká spolupořadatel aukce Ivo Gavlas z aukční a realitní agentury Gavlas. Právě nalezení reálné tržní ceny bytu či domu má být hlavním výsledkem aukce.

Realitní a posléze finanční krize zamíchala s cenou všech aktiv, nemovitosti nevyjímaje. "Nikdo si teď není jistý, kolik byt může stát," tvrdí Gavlas. Reálnou cenu potřebuje znát celý trh - kupující, developeři, banky - i když každý s touto znalostí naloží po svém.

Jestli právě aktuální aukce ukáže tu správnou cenu, o tom nejsou všichni přesvědčeni. "Do té aukce mohou jít byty, které jsou na trhu již delší dobu a velmi špatně se prodávají," řekl Milorad Miškovič z Real Estate Karlin Group. Podle něj na aukci bude víc agentů různých developerů, kteří se budou chtít podívat, jak to dopadne, než reálných kupujících. Ani on ale nepodceňuje "aukční horečku" a předpokládá, že se byty nakonec prodají za podstatně vyšší cenu, než je ta vyvolávací.

Některým projektům dochází dech

Developeři zatím testují lidsky "snesitelnou" hodnotu podle slev. Pokud se neprodá o pět až deset procent levněji, jsou ochotni jít ještě níž. "Je nutné rozlišovat takzvaný masový trh a luxusní byty," upozornil Miškovič.

Luxusní byty se zatím prodávají stále stejně - pomalu ale vcelku jistě. Mohutné slevy prodejci nenabízí, ad hoc jsou ochotni jít s cenou o pět až sedm procent dolů - podle kvality bytu a typu kupujícího. Koneckonců ani ty lepší nabídky v dnešní aukci - například rezidence Korunní či byty na Císařce - nezačínají na avizované čtyřicetiprocentní hodnotě, ale výrazně nad polovinou ceny. Luxusní bytový segment se ale na celkovém objemu nové výstavby podílí maximálně třemi procenty.

Zbytek nové zástavby má výrazně větší cenovou diferenciaci, jsou projekty, kde developeři šli s cenou dolů až o třetinu. V těchto případech jde velmi často o situaci, kdy se developer dostal do problémů a banka přehodnotila podmínky financování. Většina projektů je financovaná prostřednictvím tzv. revolvingového úvěru. Většina těchto půjček v sobě zahrnuje klauzuli, že banka může změnit podmínky úvěru bez souhlasu protistrany.

Takže pokud loni musel developer pro získání peněz nabídnout bance například patnáct procent vlastního kapitálu a třicet procent předprodaných bytů a pak dostal úvěr bez problémů, při obnově půjčky na příští rok musí nabídnout kromě oněch patnácti procent finanční spoluúčasti ještě padesát procent prodaných bytů.

Do rozestavěného projektu se nikdo nehrne, takže poloviční předprodanost je v praxi realizovatelná jen velmi obtížně. A banky na rozdíl od předcházejících let už nechtějí rezervační smlouvy, ale rovnou kupní smlouvy pokud možno se zaplacenou zálohou v řádu deseti procent ceny bytu. Developer se dostává do neřešitelné situace - dům je rozestavěný a peníze nejsou.

Nebo může nastat situace, že banka celou nemovitost přecení směrem dolů. Takže i když developer splní všechny podmínky, dostane méně, než potřebuje, a zbytek musí dodat z vlastní kapsy - pokud ji má plnou.

Za nejhůř zvládnutý projekt z hlediska managementu se považuje výstavba luxusních rezidencí Central Park v Praze na Žižkově. Lokalita, cena i marketing byly bez chyby, developer ale nezvládl koordinaci s bankou, dodavatelem a subdodavateli. Výsledkem je zdržení stavby a odstoupení většiny zájemců o byt.

V zahraničí platí, že se do problémů dostane v průměru jeden ze tří developerských projektů. V Česku byl celý trh zvyklý na to, že ceny rostou, takže i když developer projekt neuřídil, vždy inkasoval zisk - jen počkal pár měsíců, až prodejní ceny stouply. "Teď se situace stabilizuje a srovnává se světem. Budoucnost developmentu bude o nižších maržích, nižších výnosech," tvrdí Luděk Niedermayer ze společnosti Deloitte.

Banky lidem nemovitosti nepřeceňují

Ti, kteří si koupili byt a splácí hypotéku, jsou na tom - aspoň co se týká přístupu bank - podstatně lépe, než developeři. Banky zatím v žádném případě přecenit nemovitosti, které mají v portfoliu, nechtějí. Celá akce by si vyžádala nový znalecký posudek, který stojí několik tisíc korun.

Pokud má banka v portfoliu tisíce nemovitostí ve všech částech republiky, znamenalo by to dodatečné náklady v řádu milionů. Masové přecenění nemovitostí by také mohlo podkopat celý trh a srazit ceny víc, než se to zatím podařilo krizi.

Obrazem: První aukce bytů: Co se dražilo a kolik kupci nakonec zaplatili přejít do fotogalerie

Ještě před krizí byla nemovitost nejlepší investicí. "Lidé vidí cihly, vidí stavbu a dům a předpokládají, že cena může jenom růst. Neuvědomují si, že i zde platí zákon nabídky a poptávky," uvedl Niedermayer. Ceny bytů tak bez ohledu na dnešní aukci ještě nějaký čas budou hledat rovnovážnou úroveň.