Blíží se další omezení hypoték. Bydlení je přitom už teď nedostupné pro mladé i pro stále větší část střední třídy

Hypotéky se stanou ještě méně dostupnými než dosud. Česká národní banka v úterý vydává svou pravidelnou zprávu o finanční stabilitě a při této příležitosti bankám dává nová doporučení, kterými se mají při poskytování hypoték řídit.

Centrální banka od podzimu 2016 omezila hypotéky už dvakrát. Většina lidí si dnes může půjčit do 80 procent hodnoty nemovitosti, dříve banky půjčovaly i na celou cenu nemovitosti.

Nedávno bankéři naznačili, že zvažují další zpřísnění. To by se týkalo dvou ukazatelů. Jednak by dluh žadatele o hypoteční úvěr nemohl být vyšší než osminásobek jeho ročního příjmu a zároveň by splátka všech jeho dluhů mohla dosahovat maximálně 40 procent měsíčního příjmu.

Odborníci z Vysoké školy ekonomické pro HN spočítali, jak by zamýšlená opatření dopadla na žadatele o hypotéky. „Osminásobek čistého ročního příjmu jako horní limit maximální hypotéky znamená, že jednotlivec s průměrným příjmem v Praze nebo v Brně nedosáhne na hypotéku na průměrný šedesátimetrový byt, a to ani v případě, že kupující nemá žádné jiné dluhy, jako je například splátka na auto,“ komentuje David Mazáček z Institutu strategického plánování při VŠE.

Zpřísnění by tak pocítila většina lidí, protože tři čtvrtiny všech prodejů bytů připadají na Prahu a Brno. Z toho se dá usuzovat, že lidé by si pak kvůli pořízení vlastního bydlení častěji půjčovali na nebankovním trhu nebo od rodinných příslušníků, podotýká Mazáček.

Pokud by ale žadatel o hypotéku splácel leasing na auto a spotřebitelské úvěry, tak by při zvažované regulaci, kdy by splátka všech jeho dluhů mohla dosahovat maximálně 40 procent měsíčního příjmu, vyhověl pouze žadatel v Ústeckém kraji.

Ačkoli zatím není jasné, k jak přísným opatřením centrální banka sáhne, už dnes je bydlení čím dál hůř dostupné i pro lidi se středními příjmy. „Velmi silně zasaženou skupinou budou mladí lidé, kteří jsou na začátku pracovní kariéry a v čase lze předpokládat, že jejich příjem poroste,“ říká Milan Roček, jenž se podílel na vzniku portálu cenovamapa.org. „Průměrné ceny bytů, domů, ale i pozemků a stavebních prací jsou dnes reálně vyšší, než jsou průměrné příjmy,“ doplňuje Roček.

Aby dnes lidé dosáhli na hypotéku, zpravidla musí mít naspořenu pětinu cenu kupované nemovitosti. To v případě průměrného bytu v Praze znamená odložit si 30 průměrných čistých měsíčních příjmů. Naopak nejméně to je v Ústeckém kraji – necelých osm průměrných čistých příjmů.

Česká národní banka se svými kroky snaží zabránit dalšímu růstu cen nemovitostí určených k bydlení. Hlavním důvodem opatření je donutit k větší finanční zodpovědnosti žadatele o hypotéku. „Ti si berou závazek na několik desetiletí. Důležité je, aby si uměli spočítat zátěž rodinného rozpočtu a vytvořili si dostatečnou rezervu nejenom na pořízení hypotečního úvěru, ale i na nenadálé výdaje,“ říká Jan Lener, ředitel komunikace a PR ve společnosti Broker Consulting.

Roček a Mazáček se ale domnívají, že centrální bance se růst cen nemovitostí regulací zastavit nepodaří. „Dokladem toho může být i trvající růst v posledních pěti čtvrtletích, kdy ani předcházející zpřísnění hypoték nemělo prakticky žádný vliv na velký růst cen,“ připomíná Roček. Podobně to vidí i Lener z Broker Consulting: „Celkově výraznější ochlazení nemovitostního trhu zatím očekávat nelze,“ říká Lener a dodává, že se budou dále rozevírat nůžky mezi vývojem cen bytů v závislosti na lokalitě a kvalitě nemovitostí.

„Pokud tento typ opatření někde zafunguje, tak bohužel ne tam, kde je realitní trh nejvíce vybočený z normálního stavu, tedy v Praze a Brně,“ dodává. V Praze a v Brně se v posledních letech staví méně bytů, než kolik se jich ročně prodá, navíc ceny pozemků a stavebních prací stále rostou a snížení cen nových bytů tak obvykle ani není možné. V menších městech podle Ročka přísná regulace nedává smysl, protože by ještě více snížila dostupnost bydlení. „Důsledkem bude nevyhnutelně přesun poptávky do nájmů, takže se zvýší ceny nájmů,“ míní Roček.