Pád realit letos pokračuje, oživení přijde až napřesrok

Rok 2009 znamenal pro český realitní trh dramatický propad. Investice do nemovitostí, výstavba nových kanceláří i logistických areálů klesly meziročně na polovinu. Po většinu letošního roku se tyto oblasti realitního byznysu nezvednou, k mírnému oživení by mohlo dojít až na konci roku. K většímu až v roce příštím.

K těmto závěrům dospěli analytici uskupení Prague Research Forum, které tvoří české pobočky realitních poradenských společností CB Richard Ellis, Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ, Jones Lang LaSalle a King Sturge.

Kanceláře se budou vracet

Výstavba administrativních budov se letos téměř zastaví. Podle odhadu Prague Research Fora má být v Praze dokončeno zhruba 33 700 čtverečních metrů nových kanceláří oproti loňským 160 000 a předloňským 328 000 čtverečním metrům. Nové kanceláře vzniknou především ve výškovém objektu Filadelfie, který v BB centru v Praze staví developerská společnost Passerinvest.

V posledním loňském čtvrtletí přibylo volných kanceláří, v Praze jich je nyní 12 procent z celkového počtu. Na konci loňského září to bylo 10,4 procenta. "Nájemce krize zasáhla více, než kdokoli předpokládal," uvedla Soňa Volfová ze společnosti Colliers International. Proto téměř 55 procent všech transakcí tvořily jen přesuny nájemců v již vybudovaných prostorách, prodloužení nájemních smluv a transakce uskutečněné na bázi podnájmů. Ty přitom fakticky netvoří poptávku po nových prostorách, ale jde jen o přesuny v rámci již pronajatých ploch.

"Znatelně silnější vyjednávací pozice nájemců se projevila jak v přímých slevách na nájemném a nájemních prázdninách, tak i v pobídkách ze strany developerů," dodala Volfová.

Letos dále poroste množství neobsazených kanceláří. Vyprší totiž mnoho nájemních smluv a firmy budou mít možnost přebytečné kanceláře vracet. Podle Colliers International mají firmy aktuálně asi 20 až 30 procent takto nevyužitých ploch. Na přelomu letošního a příštího roku by počet neobsazených kanceláří mohl vzrůst až na 14 procent.

Sklady čeká stagnace

Loni přibylo na trh 381 000 čtverečních metrů nově dokončených skladů, z toho však v posledním čtvrtletí jen 8100 čtverečních metrů, výstavba se tedy prakticky zastavila.

Letos se neočekává žádná nová výstavba. Jedinou výjimkou je zatím společnost VGP, která oznámila záměr postavit skladové prostory ve svých areálech v Horních Počernicích a Dobřenicích i bez předjednaného nájemce.

Pokles na úroveň roku 2003

Investice do nemovitostí loni klesaly a dostaly se dokonce na úroveň nižší než v roce 2003. Podle zprávy firmy King Sturge se loni investovalo do komerčních nemovitostí v Česku 537 milionů eur, což je asi 13,7 miliardy korun. Je to o 55 procent, čili o 17 miliard korun méně než v roce 2008.

Mezi největší transakce patřily prodej nejvyšší administrativní budovy v Česku, objektu City Tower na pražské Pankráci, za 130 milionů eur, pak prodej dvojice administrativních budov Gemini v sousedství City Tower za 110 milionů eur a změna majitele dosud nezahájené stavby objektu Main Point v Karlíně za více než 70 milionů eur. Rok 2009 byl náročný jak pro prodávající, tak pro kupující. Uzavírání transakcí bylo díky nestabilitě trhu velice komplikované," říká Katarína Turňová z investičního oddělení CB Richard Ellis.

Podle ní by letos úroveň investic měla zůstat alespoň porovnatelná s druhou polovinou roku 2009 a ke konci roku 2010 by se mohla dále zlepšovat. Společnost DTZ je ještě optimističtější a očekává, že investice letos převýší loňskou úroveň.

Společnost Colliers International letos očekává rostoucí aktivitu investorů, pokud jim banky budou ochotné půjčit 65 až 70 procent hodnoty kupované nemovitosti. V dobách boomu přitom banky půjčovaly až 80 procent ceny.

Výnosnost komerčních nemovitostí by se měla stabilizovat okolo 7 procent, stejně jako loni.

12 % neobsazených kanceláří

Oproti roku 2008 vzrostla v roce 2009 neobsazenost kanceláří z devíti na bezmála dvanáct procent.

1. Gemini Praha
Prodej dvou kancelářských budov na Pankráci za 110 milionů eur byl loni druhým největším realitním investičním obchodem.

2. Main Point
Budova, která se staví v pražském Karlíně, je třetí nejvýznamně-jší transakcí na realitním trhu v roce 2009. A to za 70 milionů eur.

3. Prologis Park ÚŽice
Ve zdejším areálu si loni společnost Rossman pro-najala více než 15 tisíc čtve-rečních metrů skladů, byla to největší nájemní tran-sakce v zemi.

4. Vítěz City Tower
Nejvyšší kancelářskou budovu v zemi, 109 metrů vysokou City Tower, loni za 130 milionů eur koupil od developera ECM REI utajený slovenský investor. Šlo o největší loňskou realitní transakci.
FOTO: Archiv HN