Exguvernér Singer: Zkrotit zdražování bytů ČNB sama nemůže. Za růstem cen je pomalá výstavba a pronajímání bytů cizincům

Růst cen nemovitostí v Česku, který podle statistik loni dokonce vykázal nejrychlejší tempo v celé Evropské unii, nemůže Česká národní banka sama ovlivnit. Proto minulý týden doporučila zpřísnění kritérií pro udělování hypoték, aby zamezila vzniku realitní bubliny a zatížení domácností, které si hypotéky nebudou moci dovolit. V rozhovoru pro HN to řekl bývalý guvernér centrální banky Miroslav Singer.

Podle Singera za zvyšováním cen stojí hlavně nedostatek nové výstavby, ale také rozmach on-line pronájmů, například přes Airbnb, které dávají nové možnosti, jak prostřednictvím bytů vydělávat peníze.

"Nestavění a sdílení je prostě problém a to nevyřeší ČNB," říká Singer. Podle něj nešlo tlumit realitní trh ani vyššími úrokovými sazbami: "To by musely sazby jít drasticky nahoru, což by srazilo reálnou ekonomiku dolů a situaci by to nezlepšilo. Měli bychom finanční krizi jako hrom."

Podle Singera je proto správné, že banka usiluje i o to, mít nástroje na tlumení hypoték přímo v zákoně. Dosud banka omezuje hypotékový trh jen formou doporučení.

Ekonom Singer (50) byl guvernérem ČNB v letech 2010 až 2016. Od loňského roku je hlavním ekonomem a ředitelem institucionálních vztahů ve východoevropském holdingu italské pojišťovny Generali.

ČNB přichází s přísnějšími doporučeními pro banky pro prodej hypoték. Zároveň chce, aby pravidla nejen doporučovala, ale mohla je vynucovat zákonem. Je to podle vás nutné?

Krize, kterou jsme zažili, nám připomněla, že vedle cyklu reálné ekonomiky je i zcela jiný cyklus – cyklus finančního trhu. Jako centrální banka potřebujete mít dva nástroje, pokud máte sledovat dva cíle. Z tohoto důvodu považuji za naprosto správné a legitimní úsilí ČNB získat další nástroje pro makroekonomickou obezřetnost vůči trhu s nemovitostmi. Úrokové míry jsou nástrojem na tlumení výkyvů reálné ekonomiky a další nástroje – nástroje dohledu nad trhem – jsou na tlumení výkyvů finančního trhu. Pakliže nejsou, tak máme problém.

Ale nejsem úplně přesvědčený, že to přehřívání realitního trhu, které pozorujeme v extrémní podobě primárně v Praze, má tak velkou souvislost s cyklem finančního trhu. Osobně si myslím, že to je mnohem víc strukturální jev. Je to hlavně problém nedostatečné výstavby.

Podle vás tedy za stávající tempo růstu cen bytů nízké úrokové sazby nemohou. Je tedy vůbec něco, co  ČNB může vyřešit?

Má to tři důvody. Jeden je, že nedostatek nové výstavby je tak drastický. V Praze je potřeba stavět asi šest tisíc bytů ročně jen pro prostou reprodukci bytového fondu. A posledních pět let se staví méně než pět tisíc.

Do toho přichází fenomén, který se jmenuje Airbnb. Je to inovace, která najednou umožňuje byty vytěžovat úplně jiným způsobem. Což v turisticky atraktivních městech táhne ceny nahoru. Jsem dost skeptický, že se tyto oba jevy dají řešit buď úroky, nebo i makroobezřetnostními nástroji. Nestavění a sdílení je prostě problém a to nevyřeší ČNB.

Takže si nemyslíte, že by tento jev bývalo bylo možné zkrotit rychlejším a větším růstem úrokových sazeb?

To by musely úrokové sazby jít drasticky nahoru, což by srazilo reálnou ekonomiku dolů a situaci by to nezlepšilo. Měli bychom finanční krizi jako hrom. Vždyť i podniky jsou součástí finančního systému.

Je tedy růst cen nemovitostí v určitých lokalitách podle vás problém?

Ano, ale je to problém hlavně pro magistráty měst. Nemožnost stavět například městskou infrastrukturu je též problém. Je problém, když jsou z hlediska developmentu kvalitní parcely nevyužité. A strašně mi vadí to mentální nastavení lidí, že kdykoli se staví, tak panuje pocit, že už a priori z toho bude průšvih. To velmi brání například řešení problémů Prahy. V některých lokalitách, třeba v oblasti kolem stanice metra Letňany, kde si umím představit, že by mohly vzniknout i tisíce bytů.