Banky loni zažily hypoteční žně. Prodané úvěry za 400 miliard jsou rekord, letos ale trh spadne o desítky procent

Ještě nikdy v historii se nestalo, že by banky za jeden rok sjednaly větší objem hypotečních úvěrů než v roce 2021. Finanční domy odhadují, že na konci prosince to bude celkově více než 400 miliard korun. V roce 2020  přitom bylo toto číslo asi o 150 miliard nižší. Letos se však podle expertů trh propadne o desítky procent. Hlavním důvodem pro to budou zejména rostoucí základní úrokové sazby České národní banky, což půjčky na bydlení citelně prodražuje už nyní. A hypotéky budou méně dostupné i proto, že ČNB zpřísnila limity pro jejich poskytování, a řada lidí si je tak nebude moci dovolit.

„Takové výsledky jsme na začátku roku nepředpovídali. Očekávali jsme spíše utlumení velké vlny zájmu o nákup nemovitostí z loňska a postupnou stabilizaci trhu. Aktuální nastavení trhu a hlavně také rychle rostoucí ceny nemovitostí ale rozhodování rodin i investorů urychlilo,“ vysvětluje výjimečný rok Jan Sadil, člen představenstva a ředitel retailového bankovnictví v ČSOB.

Obrovský zájem o hypotéky se do loňského roku přelil z předloňska, kdy na trhu panovaly extrémně nízké úrokové sazby pohybující se v některých měsících i pod dvěma procenty. Lidé viděli v neustále zdražujících nemovitostech příležitost, jak s výhodným úrokem ochránit své úspory před jejich případným znehodnocením během ekonomické krize.

Koncem roku 2020 však začaly zdroje na mezibankovním trhu, kde si řada peněžních ústavů na poskytování hypoték půjčuje, zdražovat a úrokové sazby se pomalu vydaly směrem nahoru. Stále častěji se navíc začalo mluvit i o tom, že ČNB postupně začne zvyšovat své základní úrokové sazby, což by úvěry na bydlení nadále prodražilo. Lidé si toho byli vědomi, a proto během loňského prvního pololetí zavalili banky takovým množstvím žádostí, že je pracovníci peněžních ústavů ani nestačili včas vyřizovat. 

Obrovský zájem přitom nebyl jen o nové úvěry, ale také o refinancování, při kterém si klienti převádějí nesplacenou jistinu ke konkurenční bance nabízející výhodnější podmínky. „V některých měsících tvořilo refinancování i více než třetinu sjednaných objemů,“ potvrzuje mluvčí Raiffeisenbank Tereza Kaiseršotová.

K rekordnímu objemu hypoték přispěly klíčovým způsobem i stále rostoucí ceny nemovitostí. Podle statistik developerských společností Central Group, Trigema a Skanska Reality narostla například prodejní cena za pražský byt v novostavbě během letošního třetího čtvrtletí o 14,7 procenta na 126 409 korun za metr čtvereční. Jde o stejné číslo, o jaké byty podražily mezi lety 2018 a 2020, tedy za 24 měsíců. 

I proto bankéři odhadují, že finanční domy letos sjednají historicky nejvyšší objem hypoték převyšující 400 miliard korun, což je meziročně o 150 miliard více. Loňských 250 miliard byl přitom do té doby rekord.

V  roce 2022 ovšem přijde prudké ochlazení. Odhady Raiffeisenbank počítají s propadem mezi 20 a 30 procenty. A podle Libora Vojty Ostatka, ředitele společnosti Golem Finance, která hypotéky zprostředkovává, poklesne trh v krajním případě až o polovinu. „To bychom se v roce 2022 dostali zhruba na úroveň let 2015–2019, kdy se objemy sjednaných hypoték pohybovaly právě okolo 200 miliard korun,“ říká.

Hlavním důvodem poklesu zájmu budou stále se zvyšující hypoteční úrokové sazby. Ty momentálně rostou nejen z důvodu zmiňovaných zdražujících se zdrojů na mezibankovním trhu, ale hlavně proto, že ČNB zhruba od poloviny loňského roku utahuje šrouby své měnové politiky, aby zkrotila rozbujelou inflaci. Na svém posledním prosincovém zasedání rozhodla bankovní rada o zvýšení klíčové – takzvané dvoutýdenní repo – sazby o jeden procentní bod na 3,75 procenta. Jen od září tak centrální bankéři zvýšili tuto sazbu o tři procentní body.

Komerční banky na to musí reagovat zvyšováním úrokových sazeb, těch hypotečních nevyjímaje. V současnosti se tak žadatelé o nový úvěr v podstatě nemají šanci dostat pod čtyři procenta, což velkou část z nich odrazuje. Banky i jejich zprostředkovatelé už to pociťují na vlastní kůži a během prosince hlásili pokles zájmu o desítky procent. 

Zvyšující sazby způsobí i výrazný pokles refinancovaných úvěrů.

Guvernér centrální banky Jiří Rusnok navíc avizoval, že během dalšího zasedání bankovní rady v únoru dosáhne klíčová úroková sazba čtyř procent anebo ji dokonce překoná. Ani pak prý „asi nebude konec s nutným přizpůsobováním situace“. Česká spořitelna tak odhaduje, že hypoteční sazby mohou v letošním roce dosáhnout až pěti procent, podle Raiffeisenbank nelze vyloučit, že se přes tuto hodnotu dokonce překlopí.

Kromě zvyšující se ceny omezí poptávku po úvěrech také znovuzavedení limitů pro poskytování hypoték ze strany ČNB. Centrální bankéři v listopadu vrátili do hry omezení na příjmy a celkové dluhy označovaná zkratkami DSTI a DTI. Důvodem bylo, že některé banky půjčují i klientům s nedostatečnými příjmy, a tisíce domácností by se tak v budoucnu mohly dostat do problémů se splácením. To by ohrozilo stabilitu tuzemské ekonomiky.

Splátky všech dluhů žadatele tak nebudou moci přesáhnout 45 procent jeho měsíčního příjmu (DSTI). A celkové zadlužení klienta může být maximálně 8,5násobkem jeho čistého ročního příjmu (DTI). Mladí lidé do 36 let pak budou mít limity měkčí – splátky dluhů budou moci mít až do 50 procent příjmu, celkově se budou moci zadlužit až do 9,5násobku ročního příjmu. 

Žadatelů do 36 let se nedotkne ani změna limitu LTV, který udává poměr mezi výší úvěru a hodnotou pořizované nemovitosti. Pro ostatní klienty bude platit, že jim banky poskytnou úvěr na maximálně 80 procent hodnoty nemovitosti, dříve to bylo až 90 procent. Limity DSTI, DTI i LTV začnou platit od 1. dubna roku 2022.