Ceny bytů začínají klesat nejen v Praze. Naopak se očekává, že výrazně porostou nájmy

Sice jen o pár stokorun, ale ceny pražských bytů začaly mírně klesat. V loňském čtvrtém čtvrtletí se cena usadila na 112 tisících korunách za metr čtvereční. Jde o důsledek utahování na hypotečním trhu, kdy půjčky na nemovitosti zdražují nejvyšším tempem za poslední dvě dekády. Zároveň ale začínají růst nájmy a dochází tak k pomalému vyrovnávání nízké výnosnosti pražských nájmů v uplynulých letech.

Kromě méně dostupných hypoték zastavilo růst cen i vyčkávání. Lidé toužící po vlastním bydlení čekají, zdali centrální banka začne v blízké budoucnosti zase sazby snižovat. Česká národní banka (ČNB) už avizovala, že by sazby měly začít klesat, pokud se tak bude dít i s inflací. Nyní je klíčová úroková sazba ČNB ve výši 4,5 procenta. Hypotéky si dnes berou lidé přinejlepším za čtyři procenta a růst úroků se dá podle ekonomů čekat až k šesti procentům.

Podle analýzy Bezrealitky a Maxima Reality, sdružených v realitní skupině EHS, naopak byty určené pro profesionální investory, jejichž ceny jsou výrazně nad hranicí 112 tisíc korun za metr, se do veřejné nabídky dostávají stále méně často.

„Trh se začíná dělit na nabídku pro běžné domácnosti s jasným finančním limitem a nabídku pro investory, kteří nemají problém za dané situace přeplácet,“ uvedl Hendrik Meyer, šéf EHS i realitní služby Bezrealitky. Jde podle něj o ukázku nové reality trhu, která bude provázet celý letošní rok. „Investoři skupují byty s větší rychlostí a v ještě větších objemech, zejména u novostaveb nebo generálně rekonstruovaných bytových domů,“ dodal.

Zajímavá situace nastala na pražském trhu s nájemním bydlením, kdy se očekávaný skokový růst poptávky ve čtvrtém kvartálu nedostavil – zájemců bylo nakonec méně než na podzim. Přesto ceny v Praze vystoupaly na maximum od vypuknutí koronavirové krize. Průměrný metr čtvereční bytu se pronajímá za 279 korun, což odpovídá meziročnímu růstu o pět procent. Na začátku pandemie a následující zhruba rok nájmy v hlavním městě klesaly. Jedním z důvodů byl odliv turistů a vyprázdnění bytů určených pro službu Airbnb.

Výnosy z nájmů se tak proti cenám bytů stlačily na rekordní minima. Nyní lze ale očekávat, že se trh dílem kvůli stagnaci či poklesu cen nemovitostí a dílem kvůli růstu nájemného začne narovnávat. Do města zamíří více turistů i vysokoškoláků, kterým se omezí distanční výuka. Zároveň letos ČNB očekává inflaci přesahující osm procent, což se též na nájmech projeví, neboť mnoho pronajímatelů má ve smlouvě uzavřenou inflační doložku. A nakonec investoři se budou snažit promítnout do nájemného zvýšení nákladů na hypotéku.

„Pokračující růst pražských cen i bez významného nárůstu poptávky jasně ukazuje, že doba levných nájmů je pryč a ceny se brzy dostanou opět do hladiny kolem 290 korun za metr jako před pandemií,“ zmiňuje Meyer.

Je ale třeba upozornit, že ze zákona zvýšení nájemného nesmí přesáhnout 20procentní hranici, a to včetně zvýšení, ke kterému došlo v posledních třech letech.

Naopak v Brně se odehrává aktuálně zcela opačný scénář než v Praze. Brněnské starší byty dosáhly stejné prodejní ceny, jakou měl pražský byt těsně před vypuknutím pandemie. V moravské metropoli se starší byty poprvé prodávají za více než 87 500 korun za metr čtvereční. Brněnské nájmy ale naopak mezičtvrtletně klesly na 244 korun za metr čtvereční.

V rámci celé republiky v loňském čtvrtém čtvrtletí stouply meziročně ceny prodávaných starších bytů o 19 procent na 46 119 korun za metr čtvereční.

Vedle Prahy pak podle EHS naráží na finanční možnosti domácností i ceny ve Středočeském kraji. Méně dostupné hypotéky a rostoucí ceny materiálů a stavebních prací přinesly propad středočeských cen jak v případě rodinných domů asi na 56 tisíc korun za metr čtvereční, tak bytů s poklesem o 2,86 procenta na 68 tisíc za metr čtvereční.

V Krkonoších se podle EHS cenový růst resortního bydlení přelévá i na běžné byty, které mohou mít rekreační využití. Průměrná cena bytů v Královéhradeckém kraji se s 78 500 Kč za metr čtvereční po Praze a Brně stala třetí nejvyšší v republice.

Pokud vás zajímá dění na nemovitostním trhu a obecně investice, odebírejte náš newsletter Peníze HN jako tisíce našich čtenářů.