Řada Čechů během uplynulých 15 měsíců se svými investicemi vyčkávala a naakumulovala tak značný kapitál. Nemovitosti v tomto období – na rozdíl od poslední ekonomické krize – vykázaly značnou stabilitu a ukázaly se být poměrně bezpečnou investicí. I přesto je třeba být obezřetný, neboť každý realitní segment reagoval na vzniklou situaci odlišně.
1. Investice do jednoho milionu
Zdá se, že pro drobné investory platí velmi podobná pravidla jako před vypuknutím globální virové nákazy. „Klíčové je chytře rozložit portfolio mezí více finančních produktů, do každého z nich se vyplatí investovat maximálně 10 procent. Ne každý segment je však otevřený pro malý kapitál, řešením mohou být například dluhopisy společností podnikajících v nemovitostech,“ říká Tomáš Vavřík, zakladatel brněnské investiční společnosti Domoplan. Hlavní je nenechávat peníze na účtu v bance, kde inflace přirozeně snižuje jejich hodnotu. Úrok z dluhopisu je předem znám a jedná se o poměrně konzervativní nástroj.
2. Kam s jednotkami či desítkami milionů
Ochota investovat více než jeden milion korun otevírá další investiční možnosti, kterými jsou například fondy kvalifikovaných investorů. „Pokud budeme hovořit čistě o nemovitostech a nemovitostních fondech, doporučil bych investorům, kteří se rozhodnou investovat v řádech jednotek až desítek milionů, aby investovali do různých segmentů a nevsázeli vše na jednu kartu,“ upozorňuje na důležitost diverzifikace portfolia Pavel Kadera, fund manager z fondu kvalifikovaných investorů Nova Real Estate.
„Fond zajišťuje veškerou službu a investor pouze vkládá prostředky, aniž by se o konkrétní nemovitosti musel aktivně starat. Správce fondu vyhledává vhodné nemovitosti pro pořízení a následně zajišťuje jejich provoz, pronájem vhodným nájemcům a také hledá možnosti pro další zhodnocení,“ dodává Kadera.
Podíl ve fondu znamená rozložení rizika mezi různé nemovitosti, z nichž každá může mít jinou míru výnosnosti. Vhodné je také zvážit, zda chce investor vsadit na fond zaměřený na určitý realitní segment (například pouze rezidenční, kancelářské či logistické nemovitosti), anebo preferuje fond se smíšeným portfoliem nemovitostí. „Fond Nova Real Estate vybírá pro své akvizice prémiové nemovitosti ze tří segmentů, a to pražské kanceláře, logisticko-průmyslové areály a maloobchodní nemovitosti na území Česka a Slovenska,“ podotýká Pavel Kadera.
3. Zlaté vejce v Polsku
Loňský rok jednotlivými segmenty hodně zatřásl a téměř přes noc se stala hvězdou právě zmíněná logistika a její odnož e-commerce. Nadnárodní řetězce během několika týdnů spustily své e-shopy, o jejichž zprovoznění už několik let uvažovaly. Vznikla řada malých lokálních e-shopů, kterým pro skladování zboží nestačila přilehlá garáž. A ti všichni poptávali nové prostory.
„Logistika přitáhla značný zájem řady účastníků trhu, což je zcela pochopitelné, a váha tohoto segmentu v jejich očích citelně stoupla. Zde bych však investorům doporučil, aby se dívali i za hranice Česka. Zatímco u nás je obtížné sehnat volný pozemek k výstavbě anebo nemovitost určenou k prodeji, v sousedním Polsku prochází trh velkým boomem. Míra výnosnosti (tzv. yield) se tam v současnosti pohybuje kolem 6,15 procenta, v Čechách to je mezi 4,5–5 procenty,“ říká Pavel Šmíd, jeden ze zakladatelů technologické společnosti Kintara, která pracuje na zapojení umělé inteligence do různých byznysových odvětví, mimo jiné právě i do procesu investování.
„Průmyslové nemovitosti v Polsku jsou aktuálně pro investory zlatým vejcem. Trh roste rychlým tempem, zájem o pronájmy je obrovský. Navíc územní řízení tam trvá osm měsíců, zatímco v Česku je to osm let,“ dodává Šmíd. Poláci investují do infrastruktury, k zahraničním investorům přistupují vstřícně, a není tudíž divu, že řada globálních firem velmi vážně zvažuje zřízení svých logistických či výrobních kapacit právě v této zemi.
4. Přímá investice do nemovitosti
Další z možností, kam vložit naspořené prostředky, je pořízení nemovitosti do svého vlastnictví. Mluvíme-li o investici v jednotkách milionů, pak nejčastější volbou bývá byt. Před samotnou akvizicí je vhodné položit si otázku, co investor od své investice očekává. Je-li záměrem pořídit bydlení pro potomky a do té doby byt pronajímat, pak jde z velké části o ochranu finančních prostředků před inflací a jejich devalvací na bankovním účtu. V případě, kdy je – vedle samotného zhodnocení nemovitosti v čase – důležitým kritériem také výběr nájemného, vyplatí se návratnost takové investice pečlivě propočítat.
Zatímco v Praze, i přes vliv pandemie, letí ceny novostaveb do nebeských výšin, v regionech mohou čekat zajímavé příležitosti. „Konkrétně v Brně ceny ještě nejsou na svém vrcholu a v průběhu následujících let dále porostou. Do budoucna musíme počítat s tím, že se začnou blížit k cenám u našich sousedů v Rakousku. Pokud mluvíme o návratnosti z nájmu, pak jsou to zhruba tři až čtyři procenta. K tomu je třeba vzít v potaz nárůst hodnoty nemovitosti, která je stále více než 10 procent ročně,“ říká Tomáš Vavřík z Domoplanu.
5. Hory i zahrada
Zajímavou příležitostí mohou být také rekreační objekty a resorty. I zde je však vhodné zamyslet se nad investičním záměrem. Měsíce nuceného pobytu mezi čtyřmi stěnami přiměly řadu českých rodin pořídit si chatu či chalupu na venkově a realitní kanceláře neochvějně hlásí převis poptávky nad nabídkou u tohoto druhu nemovitostí. Je-li cílem investora únik z bytu na vlastní zahradu, pak bude kritériu snadné dostupnosti z místa bydliště přisuzovat větší váhu než otázkám návratnosti své investice.
Pokud jde na prvním místě o zhodnocení vložených prostředků, lákavé mohou být resorty na českých horách. „Už nyní je takřka ve všech horských střediscích stavební uzávěra, což přidává investicím do těchto nemovitostí vysokou hodnotu. Troufám si říct, že násobně větší v porovnání s nemovitostmi ve velkých městech,“ konstatuje Tomáš Vavřík.
6. Daně aneb na co myslet dopředu
Při pořízení nemovitosti do vlastnictví drobné investory potěší zrušení daně z nabytí nemovitých věcí pro vklady povolené katastrem nemovitostí od 1. 12. 2019. Opačně je tomu v případě osvobození od daně z příjmu při prodeji bytů. „Prodloužení lhůty pro osvobozený prodej nemovitostí z pěti na 10 let má za cíl omezit spekulativní investice,“ míní Jan Fischer, ředitel oddělení daňových a právních služeb v PwC.
U investic do fondu kvalifikovaných investorů platí, že zisk z prodeje akcií je od daně z příjmu fyzických osob osvobozen, pokud daná osoba vlastnila akcie fondu nejméně tři roky. Zbaví-li se investor svých akcií před uplynutím této lhůty, zaplatí daň z příjmu ve výši 15 procent.
Od letošního roku už není možné uplatňovat DPH na dlouhodobý pronájem rezidenčních nemovitostí. Ač to může znít paradoxně, povinné osvobození od DPH je ve skutečnosti nevýhodou. „U takto pronajímané nemovitosti totiž není možné odečíst nárok na odpočet DPH ze souvisejících výdajů. Tedy ani z kupní ceny nemovitosti nebo z nákladů na rekonstrukci a provoz,“ říká Aleš Reho, manažer nepřímých daní v PwC.
To investory motivuje měnit použití jejich rezidenčních nemovitostí více směrem k účelům, které podléhají DPH, například ubytovací služby přes internetové platformy. „Ubytovací služby mají navíc tu výhodu, že podléhají snížené sazbě DPH ve výši 10 procent, zatímco z většiny nákladů nárokuje investor 21 procent DPH. Povinné zdanění DPH se nadále uplatňuje u krátkodobého pronájmu, tedy do 48 hodin všech nemovitostí,“ dodává Reho.
7. Dobrý pocit z investice
Nabídka fondů na investičním trhu je dnes obrovská a investoři mohou vybírat podle různých kritérií. Někdo rád investuje agresivně a potěšení mu přináší příslib vysokého výnosu a rychlé návratnosti, jiný investor chce přispět k lepšímu světu kolem nás.
„Domy tu budou po několik dalších generací a je důležité vytvářet kvalitní a promyšlenou architekturu. A také myslet na přírodu a dopad našich činů,“ míní Vavřík z Domoplanu. Podobně na investování nahlíží i Pavel Kadera z fondu kvalifikovaných investorů Nova Real Estate: „Nemovitosti jsou označovány za konzervativní investiční nástroj a uchovatel hodnoty rodového majetku skrz generace.“
