Zájem investorů se vrací k českým nemovitostem. Na trhu jsou zajímavé nabídky, říká šéf DTZ

Propad maloobchodu i změna životního stylu je znát i v obchodních centrech. Žádné velkolepé "chrámy nakupování" se nyní nechystají. "Místo toho stávající obchodní centra budou muset modernizovat, aby zůstala atraktivní pro zákazníky. Velký trend jsou i lokální centra na sídlištích," říká Petr Šulc, ředitel české pobočky nadnárodní realitní a poradenské společnosti DTZ. 

Naopak méně úspěšná nákupní střediska zvažují, co dál. Své "brány" ale zatím zavírat podle Šulce nebude žádné. 

Jak se vyvíjí trh s investicemi do nemovitostí?

Nálada na trhu je v prvním čtvrtletí výrazně optimističtější než v minulém roce. Objem za letošní rok by se mohl pohybovat okolo miliardy eur v České republice. Oproti minulému roku je to výrazný nárůst, v roce 2012 dosáhl celkový objem investic jen 616 milionů eur. Už začátek roku signalizuje větší aktivitu investorů. Objem investic byl 12krát větší než v prvním čtvrtletí loňského roku, což je slušné. Majitele v prvním čtvrtletí změnily nemovitosti za 237 milionu eur. Letos čekáme dokončení několika větších transakcí, u kterých začala jednání už loni.

Jaká největší transakce se letos čeká?

Tou by se měl stát probíhající prodej business parku The Park na pražském Chodově, který vlastní německý otevřený fond DEGI, který je v likvidaci. 

Německé investiční fondy drží velký objem nemovitostní na trhu. Připravují se prodeje toho, co tu mají. V jaké je to fázi a o jaké objemy se jedná?

Předpokládaný objem aktiv nabídnutých k prodeji německými fondy je 800 milionů eur v Česku. Nyní skončila jedna z těchto transakcí, prodej kancelářské budovy Anděl Park v Praze 5, který prodával německý fond SEB. Česko je na tom v porovnání s Polskem velice dobře. Investory láká větší počet kvalitních převážně kancelářských budov aktuálně nabízených k prodeji. Právě dostupnost špičkových budov byla na českém trhu v porovnání se sousedním Polskem a Varšavou omezená, a zahraniční investoři tak v minulém roce spíše směřovali tam. Také očekávání prodávajících a kupujících se v tomto roce střetávají. Letos je Česká republika opět atraktivním místem v rámci střední Evropy.

Jaký je pro to důvod?

Je to dané tím, že na trhu jsou nyní nemovitosti, které jsou pro kupující zajímavé. Český trh totiž není tak velký, takže těch nejlepších aktiv není tolik. Jakmile se dostanou na trh, zájem o ně je velký.

Ale třeba německé fondy se z Česka budou stahovat…

Věřím, že budou zase i nakupovat. Současný prodej některých nemovitostí bude mít pozitivní efekt v tom, že následně budou kupovat jiné nemovitosti. Určitý segment fondů musí ukončit svou činnost kvůli legislativním opatřením EU. Evidujeme však nadále silnou aktivitu jak mezinárodních, tak i lokálních investorů. Díky odprodeji nemovitostí vlastněnými některými německými fondy, které momentálně ukončují svou činnost, ale na trh přicházejí špičkové nemovitosti, které lákají jiné institucionální investory.

Máte pro to už nyní signály?

Ano. Na trhu je na prodej několik aktiv, o které mají zájem další německé fondy. Zájem určitě je. Souvisí to s kvalitou aktiva. Nemovitosti, které se teď prodávají, třeba komplex The Park na Chodově, mají minimální míru neobsazenosti, kvalitní nájemce a dostupnou lokalitu.

Kdo jsou na druhé straně noví kupci, jakým směrem podle země původu jde vývoj?

Z transakcí, které se realizovaly v prvním čtvrtletí, můžeme jmenovat mezinárodní investiční společnosti, jako jsou Invesco, německé GLL Real Estate nebo REICO, realitní fond České Spořitelny, aktivní jsou také lokální investoři, jak lze vidět u prodeje portfolia starších budov v Brně, Olomouci, Frýdku-Místku, investiční společnosti Amista spravující 1. Regionální uzavřený fond. Aktivně se také rozhlížejí další jako VIG, Deka, Union, Blackstone, Valad, Immofinanz. 

Národnostní skladba investorů na českém trhu zůstane v nejbližších letech podobná té současné. Neočekáváme, že by se měla dramaticky měnit. Nejvyšší aktivitu zde vykazují zejména němečtí, rakouští, britští či američtí investoři.

Jak se vyvíjí oblast maloobchodu? Obchodníkům se daří čím dál hůř, v nemovitostech to asi také nebude slavné? 

Co se týká nových projektů, tak nic převratného se čekat nedá. Mezi hlavní trendy ve výstavbě patří především rozšiřování stávajících zavedených a úspěšných nákupních center. Příkladem může být nedávné rozšíření Centra Černý Most na Praze 9. Dalším trendem je modernizace a přestavba starších obchodních center. Aby si udržela atraktivitu pro zákazníky, budou muset modernizovat.

Dalším směrem ve výstavbě je pak rozvoj menších lokálních center, jak v Praze, tak i mimo ni. V Praze to je příklad obchodního centra Centrum Krakov. Mimo hlavní město vidíme jasný trend přestavby původních obchodních domů Prior, to je nyní například v Prostějově či v nedávné době v Olomouci. Jejich hlavní výhodou je výborná lokalita v centru města a přirozená spádová oblast. 

Posílí právě menší obchodní centra na úkor těch moderních velkých?

Prostor pro expanzi a novou výstavbu velkých nákupních center je již omezený, menší lokální či sídlištních nákupní centra nabízejí místo v blízkosti bydliště pro každodenní nakupování, služby, stravování. To je dobře vidět na příkladu pražského Krakova.

Odráží to změnu životního stylu lidí. Místo velkých nákupů ve vzdáleném obchodním centru začínají preferovat rychlejší, menší nákupy třeba v obchodním centru na sídlišti, kde jsou i pošty, banky a další služby. Stále důležitější je úspora času a nákladů na dopravu. Mimo to také sledujeme výstavbu menších retail parků do pěti tisíc metrů čtverečních do stále menších měst, která umožňují  obchodním řetězcům expanzi na lokální úrovni. Příkladem může být právě dokončený Vendo Park v Roudnici nad Labem.

Je někde ještě v regionu potenciál, kam by se výhledově chystala nová centra?

Co se týče saturace obchodními plochami na počet obyvatel, prostor pro výstavbu větších klasických nákupních center je již relativně omezený. Nízkou saturaci má ale například stále ještě Hradec Králové, kde také developeři chystají dva projekty.

Evidujeme větší počet plánovaných projektů, ale většina je pouze v projektové fázi, u projektů dochází k odsouvání data dokončení s tím,  jak čekají na nájemce. V regionech je trendem výstavba právě malých retail parků, které nájemcům nabízejí za nízký nájem a minimální servisní poplatky v porovnání s nákupními centry obchodní prostory, které jinak v malých městech nemohou najít.

Obří centra jsou tedy minulostí?

Když se podíváme zpátky do let 2007 až 2009, tak se stavěla obchodní centra o velikosti 40 tisíc metrů čtverečních. V dnešní době je to opravdu ekonomicky náročné, a už to ve většině lokalit nedává smysl. Takže formát malých retail parků může být ekonomicky úspěšnější než velké projekty, které může být problém pronajmout.  

Ale chtějí pronajímat i za nové ceny, nebo ne?

Samozřejmě pozice nájemce je dnes velice dobrá, takže se dá vyjednávat. Ale i tady jsou limity, za které developer nepůjde. Na druhé straně se proto snaží obchodníky přilákat různými pobídkami.

Jaké řetězce mají zájem sem vstoupit?

Nájemci i nadále expandují, ale vybírají si. I přes nepříznivou ekonomickou situaci na český trh vstupují nové řetězce, ale vybírají si pouze top lokality na nákupních třídách či špičková nákupní centra. Mezi nové značky, které vstoupily v posledních měsících na český trh, můžeme zařadit například SportsDirect, bytové doplňky Butlers, síť kinoték WinePoint, chovatelské potřeby Rogz, kosmetická značka Bobbi Brown, hračky Smyk, dětská móda Rindo Squid Kids a další.

Jak moc se budou obchodní centra v ostré konkurenci dál „tříbit“?

Určitě to není nyní lehké a mezi jednotlivými nákupními centry jsou rozdíly. Loni jsme byli poprvé svědky nucené dražby obchodního centra v Olomouci. Bylo to hodně negativně medializované, ale z obchodního hlediska na tom nebylo centrum špatně. S novým vlastníkem, který ho koupil v dražbě, funguje dobře dál a je zdravé. Samozřejmě existují centra, která se potýkají s nezájmem, stagnací. Ale zatím to není tak, že by to bylo na hranici nějaké likvidace.

Většina center, která se potýkají s nižší návštěvností, se snaží řešit problémy remodelingem, změnou mixu nájemců, tak aby nabídka odpovídala poptávce ve spádové oblasti a případně také investicemi do centra a rekonstrukcí.

Ale třeba během dvou let se dá čekat, že některá nákupní centra budou přebudována, stane se z nich něco jiného?

To se špatně odhaduje. Občas dostáváme otázky od klientů na využití stávajících prostor. Ale v tuhle chvíli nemáme konkrétní případ, kdy bychom mohli říct, že se přebuduje neúspěšné centrum na něco zcela jiného. Spíše sledujeme snahu center o dílčí úpravy. Jediným a posledním zcela uzavřeným centrem bylo NC Stodůlky na Praze 5, místo kterého je nyní prodejna XXXLutz a Mobelix.

Na co by se vůbec dala předělat?

Chystají se nějaké větší investice do změn designu?

Hledá se nejprve cesta marketingové podpory, je potřeba nějak zákazníky přitáhnout. Hodně se klade se důraz na rodiny s dětmi. Dneska máte pomalu v každém obchodním centru vláček. Jakmile přitáhnete rodinu, tak tam ti zákazníci něco utratí. Důležité ale je, že jenom adresa nemusí znamenat, že centrum bude úspěšné. Je to hodně subjektivní, každý má nějaké svoje oblíbené centrum. I když je třeba blízko nějaké větší a „lepší“.

Jak se vyvíjejí ceny nájemného v obchodních centrech? Některé obchody by chtěly otevírat další prodejny, ale nelíbí se jim cena.

To je různé. Nejvyšší dosahované nájemné v Praze Na Příkopě zůstává stabilní na 170 až 180 eurech za metr čtvereční a měsíc pro jednotky o 50 až 100 metr čtvereční, vybrané jednotky jsou pronajímány i za vyšší nájemné,  kolem 200 eur za metr čtvereční a měsíc. U prémiových obchodních center v Praze, jako je například Nový Smíchov, se nájmy pohybují okolo 70 až 80 eur za metr čtvereční, Palladium má pak nájemné ještě výrazně vyšší, což reflektuje jeho pozici na okraji hlavní pražské nákupní třídy. Nejvyšší dosahované nájemné je stabilní. 

Na druhou stranu jsou i centra, kde se o nájemce bojuje. A tomu odpovídá cena, podmínky pronájmu a nabídka pobídek pro nájemce, ať už ve formě skokového, nebo obratového nájemného. Tam může být nájemné skutečně hodně nízké. Konkrétně to ale sdělit nemůžu.

Jak byste srovnal současný vývoj realitního trhu a investic v Česku s dalšími evropskými zeměmi?

Navzdory oslabení ekonomiky Evropa zůstává atraktivní pro široké spektrum investorů napříč regiony i sektory. Situace se ale v různých státech liší. Ve Velké Británii je situace velmi stabilní, v Německu se poslední tři čtvrtletí velmi daří a  investice rostou. Francouzský trh také zaznamenal oživení. Tyto tři trhy tvoří třetinu objemu investic v Evropě. Velké oživení ale přišlo na konci roku 2012 ve Skandinávii díky silné investiční aktivitě domácích a regionálních investorů. Velké akvizice na kancelářském a maloobchodním trhu také pomohly Polsku. 

V České republice bylo za celý rok 2012 proinvestováno výrazně méně než v rekordním roce 2011 (2,2 miliard eur), a to 611 mil. eur. Téměř polovinou se na investičním objemu podílejí domácí investoři. V tomto roce cítíme zlepšený sentiment investorů. Již poměrně silné první čtvrtletí (237 milionů eur) naznačilo, že rok 2013 bude výrazně úspěšnější než předchozí.