Cesta k hypotéce se může uzavřít desetitisícům lidí, trpět budou hlavně mladí, tvrdí banky. Podle ČNB přehání

Až několika desetitisícům lidí se od října může uzavřít cesta k pořízení bytu na úvěr. Česká bankovní asociace ve své nové analýze uvádí, že pokud by zpřísnění platila už loni, banky by musely odmítnout 22 tisíc žadatelů o hypotéku, tedy zhruba pětinu těch, kteří ji dostali. Dalších pět tisíc lidí by nedosáhlo na hypotéku od stavebních spořitelen.

Analýza zohledňuje údaje od většiny bank, které celkem tvoří 80 procent celého hypotečního trhu. A zároveň situaci, kdy by žadatel o hypotéku chtěl stejně vysoký úvěr a přitom na něj neměl odpovídající příjem. Jde nicméně o hypotetický kalkul – nezohledňuje fakt, že až zpřísnění začne platit, mnoho žadatelů si může přivést spolužadatele, kteří příjem k vyřízení hypotéky vylepší. Nebo si někde obstará víc peněz, a bude mu tak stačit menší hypotéka.

"Od října se banky začnou řídit novými doporučeními České národní banky (ČNB). Myslíme si, že je užitečné ukázat, jak silný dopad nová doporučení mohou mít na hypoteční trh. Až nová pravidla vstoupí v platnost, věříme, že banky spolu s klienty, kteří budou se svým příjmem na hranici nově zaváděných kritérií, najdou nějaké společné řešení. Takových případů může být mnoho," řekl HN Vladimír Staňura, hlavní poradce výkonného ředitele České bankovní asociace.

Podle analýzy by byly nejvíce postiženy domácnosti s čistým příjmem do 30 tisíc měsíčně, zejména pak věková kategorie do 30 let. "Dopad by pocítily i domácnosti s čistým příjmem 60 tisíc korun měsíčně. Silný negativní dopad by to mělo i na věkovou kategorii do 50 let," uvádí analýza.

Česká národní banka zavádí od října další dvě kritéria, která bude muset žadatel splňovat. Kromě toho, že většina žadatelů už musí dát na kupovanou nemovitost z hypotéky alespoň pětinu ze svého, nově bude muset mít na požadovanou hypotéku i odpovídající příjem.

Rozhodující bude, zda hypotéka – včetně všech dalších už čerpaných půjček – nepřekročí devítinásobek žadatelova ročního příjmu a zda splátka nebude vyšší než 45 procent jeho čistého měsíčního příjmu. Porušit toto pravidlo smí banky jen u pěti procent ze všech nově poskytnutých hypoték v předchozím čtvrtletí. Analýza toto změkčení do zveřejněných dopadů nezahrnula. Podle Staňury banky v uvedených údajích zohlednily údaje za loni poskytnuté hypotéky a měly by odrážet i zadluženost jejich klientů na ostatních úvěrech.

Nové kroky ČNB doplňují již dříve zavedená omezení, že většina nově poskytnutých hypoték nesmí přesáhnout 80 procent hodnoty pořizované nemovitosti a jen 15 procent nových hypoték může být do 90 procent.

"Banky mají tendenci přehánět. Naznačený počet odmítnutých žadatelů se mi zdá příliš vysoký. Znamenalo by to, že by hodně lidí mělo k hypotéce další půjčky. Přesná data o tom budeme mít ve druhé polovině roku 2018," řekl Jan Frait, ředitel sekce finanční stability ČNB, která připravuje pravidelnou roční zprávu, ve které jsou data o vývoji realitního trhu.

Pokud by se vzala v potaz v ní uváděná data, jak a komu banky poskytovaly hypotéky v druhé polovině loňského roku, pak by po nových zpřísněních nedosáhlo na hypotéku kolem deseti procent žadatelů. Data ale zahrnují jen nový úvěr. Dluhy, které klienti už mohli splácet, se v nich nezohledňují. Těch, kteří by na požadovanou hypotéku nedosáhli, tak bude zřejmě víc.

Nová analýza bankovní asociace je předzvěstí toho, že lobbing bank proti další regulaci hypotečního trhu zesílí. Zákon na regulaci hypoték začala připravovat minulá vláda Bohuslava Sobotky, ale bankovní asociace k němu při projednávání před sněmovními volbami zaujala neutrální stanovisko. Poslanci návrh zákona začali kritizovat a nakonec spadl pod stůl.

Oproti současnosti, kdy centrální banka omezení hypoték může bankám uložit jen formou doporučení, by jeho prostřednictvím měla silnější páky na banky. Z dat ČNB například vyplývá, že i po loňském zavedení limitu na hypotéku v maximální výši 90 procent z hodnoty nemovitosti byla zhruba u čtyř procent hypoték tato hranice překročena. Zaznamenány byly i postupy, kdy se limity naplňovaly nadhodnocením nemovitosti nebo se hypotéka doplňovala jiným spotřebitelským úvěrem, aby klient dosáhl na požadovanou částku.

Češi mají na hypotékách napůjčováno více než bilion korun. V posledních měsících sice počet žadatelů o úvěr klesá, ale nijak dramaticky a ceny nemovitostí dál rostou. I proto centrální banka přijala nová zpřísnění – obává se, že pokud by se ekonomice přestalo dařit, mnoho klientů by se dostalo do potíží se splácením, což by mohlo ohrozit zdraví bank. 

Podle Staňury je současná forma pro regulaci hypotečního trhu dostatečná. "Zákon na to není zapotřebí. Byla by to jen další centralizace moci, která není dobrá. Pokud už by centrální banka měla získat zákonnou pravomoc, tak jen k omezení výše hypotéky k hodnotě pořizované nemovitosti," řekl Staňura.

Argumentuje tím, že růst cen nemovitostí, proti kterému ČNB bojuje zpřísňováním hypoték, je způsobený hlavně jinými důvody – nedostatečnou nabídkou developerů a nájemního bydlení. "ČNB hasí požár, který vzniká někde jinde, ještě jen především v Praze. A přitom nastavila zpřísnění, která platí plošně pro celou republiku," dodal Staňura.

Nedávno ministerstvo financí potvrdilo, že na přípravě zmíněného zákona s ČNB pracují. Projednání ve sněmovně očekává v první půli příštího roku a předpokládá jeho účinnost v září 2019.